¿Qué hacer si descubres vicios ocultos tras comprar una casa?

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

Los vicios ocultos son defectos graves existentes en la vivienda antes de la compraventa, pero no detectables a simple vista. Se trata de desperfectos que impiden el uso normal del inmueble o que, de haberse conocido, habrían impedido o modificado sustancialmente la compra.

Por ejemplo, puede ser una viga con fisuras internas, una instalación eléctrica mal hecha o filtraciones de agua que aún no han provocado humedades visibles. A propósito de esto, el Código Civil (art. 1484) obliga al vendedor al “saneamiento por los defectos ocultos” de la cosa vendida cuando estos la hacen impropia para su uso o disminuyen tanto su valor que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

En viviendas usadas los vicios ocultos suelen estar relacionados con problemas de construcción o mantenimiento encubiertos por el antiguo propietario. Humedades profundas, goteras en el tejado, filtraciones en sótanos o grietas en muros y pilares son algunos de los ejemplos más frecuentes.

También pueden ser defectos en acabados, fallos en el aislamiento térmico/acústico o averías graves en la instalación eléctrica. Cada caso es único, pero cualquier desperfecto serio que no detectarías con una simple visita inicial puede ser un vicio oculto reclamable.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos en la vivienda?

Si tras comprar tu casa descubres uno o varios vicios ocultos, la ley te protege y tienes varias vías legales. Como comprador dispones, según el Código Civil, de dos acciones principales: la acción redhibitoria (resolución del contrato) y la acción estimatoria o quanti minoris (rebaja del precio). La acción redhibitoria implica que podrás desistir de la compraventa, devolviendo la vivienda al vendedor y recuperando tu dinero (además de los gastos pagados).

Si además pruebas que el vendedor conocía los defectos y los ocultó maliciosamente, podrías reclamar una indemnización extra por daños y perjuicios. Por otro lado, la acción estimatoria permite reducir el precio abonado en una cuantía proporcional al defecto oculto encontrado. En ambos casos debes actuar dentro del plazo legal.

Plazo para reclamar vicios ocultos en vivienda de segunda mano

Es muy importante no esperar en las reclamaciones. Al comprar una de vivienda de segunda mano tienes un plazo de 6 meses desde la entrega del inmueble para ejecutar cualquiera de las acciones por vicios ocultos. Para viviendas de obra nueva, el plazo se amplía a 2 años. Este plazo solo puede interrumpirse si interpones una demanda judicial.

Por ello, al detectar un defecto oculto debes notificarlo cuanto antes al vendedor, preferiblemente por escrito (por ejemplo, burofax con acuse de recibo) indicando los problemas encontrados. Esto preserva tus derechos y evita que se te pase el tiempo para reclamar. Además, es aconsejable recabar evidencias (informe pericial, fotos y presupuestos de reparación) que avalen tu reclamación, ya que todo reclamo futuro debe sustentarse en pruebas sólidas.

¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos?

Lo habitual es que sí merezca la pena reclamar cuando los defectos descubiertos son graves. Los vicios ocultos pueden reducir drásticamente el valor de la vivienda o incluso hacerla inhabitable, de modo que la ley te ampara para compensarte por ello.

Sin embargo, no siempre resultará rentable. Hay que sumar el coste de una demanda (honorarios de abogado, peritos, tiempo) frente al beneficio económico que esperas. En problemas menores o con viviendas de bajo valor, el esfuerzo no compensa.

Cláusula y renuncia de vicios ocultos en el contrato

Como medida preventiva, puedes negociar para incluir una cláusula específica sobre vicios ocultos en el contrato de compraventa. Esta cláusula aclara las condiciones de saneamiento y refuerza tu protección legal. Incluirla te ayudará a tener criterios claros sobre qué debe hacerse si aparece un defecto oculto. Por ejemplo, se puede pactar el mecanismo de valoración del daño o los plazos para realizar reparaciones.

Ahora bien, presta atención a la “cláusula de renuncia al saneamiento por vicios ocultos”, también conocida como cláusula exoneratoria. En algunos contratos el vendedor trata de eximir su responsabilidad, haciendo firmar al comprador que renuncia a reclamar defectos posteriores. Estos pactos suelen ser nulos en la práctica: el artículo 1490 del Código Civil prohíbe renunciar anticipadamente a la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos si existe dolo o mala fe.

Dicho de otro modo, no podrás válidamente renunciar a tus derechos si el vendedor sabía del defecto y lo ocultó. Por ello es fundamental revisar el contrato con detalle.

Responsabilidad por vicios ocultos en compraventa

En la compraventa de una casa, la responsabilidad recae en el vendedor. Tal y como recuerda la ley. En la práctica, esto significa que el vendedor debe responder si el defecto existía antes de la venta, era grave, y tú no podías detectarlo con un vistazo normal.

Por contra, no se considera vicio oculto un defecto obvio o uno que, dada tu experiencia (por ejemplo, si eres arquitecto o perito), habrías debido conocer. En caso de duda, serán los tribunales quienes valoren si el defecto cumplía esos requisitos. En general, la ley te protege: solo quedarías sin recurso si se demuestra que el defecto ya era visible o lo hubieras conocido por tu oficio.

En cuanto a la responsabilidad inmobiliaria (de agentes o inmobiliarias), no existe una norma específica de “responsabilidad por vicios ocultos” más allá de la general del vendedor. No obstante, si la agencia o el profesional interviniente conocía el defecto y lo ocultó, podría exigirse que responda como supuesto de engaño o negligencia. Sin embargo, lo más común es que legalmente la carga principal caiga sobre quien vendió el inmueble; es decir, el propietario que firma la escritura.

Vicios ocultos en el alquiler de vivienda

Aunque aquí hemos hablado sobre compraventa, el concepto de vicio oculto aplica también al alquiler. El propietario-arrendador debe entregar la vivienda en condiciones habitables y mantenerla así. El Código Civil (art. 1554) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 21) obligan al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir al uso convenido.

Si aparece un defecto oculto grave que impide el uso normal, el inquilino puede exigir reparación inmediata.

De no atenderse la demanda, el inquilino tiene opciones: solicitar una rebaja proporcional de la renta, suspender temporalmente el pago del alquiler o, en casos extremos, resolver el contrato y marcharse sin penalización.