Valorar una propiedad antes de vender: qué revisar, cómo calcular

¿Por qué es importante valorar bien tu propiedad?

Valorar una propiedad impacta directamente en tus impuestos, tu acceso a financiación y tu patrimonio personal. El valor catastral determina cuánto pagarás de IBI y plusvalía municipal, y cualquier discrepancia se traduce en reclamaciones o sanciones.

Por tanto, si vendes por debajo de ese valor, la Agencia Tributaria podría considerarlo fraude y sancionarte con multas e intereses. Además, Hacienda vigila que no declares precios muy bajos para evitar el impuesto de donaciones, por ejemplo, en ventas a familiares.

Por otro lado, una tasación adecuada marca el importe que un banco está dispuesto a prestarte en una hipoteca. En este sentido, el valor oficial suele usar hasta el 80% de este total para calcular el préstamo.

Métodos para calcular el valor de tu vivienda

Existen varias formas de estimar cuánto vale tu casa. En general, lo mejor es combinar varias de estas estrategias hasta llegar a un valor de mercado realista:

Método comparativo (valor de mercado)

Es el método más habitual. Consiste en buscar inmuebles semejantes (misma zona, tamaño, estado) que se hayan vendido recientemente o estén en oferta. Después, ajustas el precio según diferencias (metros, reformas, pisos con ascensor, etc.). Esta comparación con precios reales es básica para calcular el valor de la propiedad de forma objetiva.

Tasación profesional homologada

También puedes acudir a una sociedad de tasación inmobiliaria homologada por el Banco de España. Estas empresas cuentan con tasadores certificados que realizan un informe riguroso según la normativa y de esta manera determinar legalmente el importe máximo que puede prestarte el banco. Además, te aporta un certificado oficial del valor.

¿Cuánto cuesta la tasación?

La tasación de la propiedad homologada es un proceso regulado. Por ley, solo las sociedades inscritas en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España pueden emitir estas valoraciones oficiales.

El tasador acreditado visitará la vivienda, recogerá sus datos (metros, antigüedad, estado, mejoras, etc.) y aplicará varios métodos (como el comparativo, de coste o de rentas, según el caso) para fijar un valor.

Este informe es el único que los bancos aceptan al tramitar hipotecas. Si contratas una tasación de hipoteca, el banco suele solicitarla directamente a una de estas empresas homologadas; sin embargo, también puedes pedirla tú mismo antes de buscar financiamiento.

En cuanto al coste de tasación de vivienda, no existe un precio único regulado. En España los honorarios de tasación son libres, pero habitualmente rondan los 100–500€. Puedes ampliar información sobre cómo se relaciona la hipoteca y el valor de tasación en este artículo.

¿Sirve la valoración para pedir hipoteca?

Sí. En España no es posible obtener un préstamo hipotecario sin una tasación oficial. El banco necesita saber el valor real del inmueble que va a hipotecar. De hecho, la hipoteca se calcula sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado si es inferior.

En la práctica, las entidades suelen financiar hasta el 80% de ese valor, aunque en casos muy concretos, como viviendas de su propio stock o clientes con garantías adicionales, pueden llegar al 90% o incluso al 100%.

Por ejemplo, si compras una vivienda por 1.000.000€ y la tasación oficial es de 800.000€, el banco prestará como máximo 640.000€ (el 80 % de la tasación). Los 360.000€ restantes tendrás que aportarlos tú.

¿Cómo fijar el precio de venta?

Muchos vendedores se preguntan cómo fijar el precio de salida para vender rápido. La respuesta es poner un precio realista de mercado desde el principio. El precio es la principal variable para acelerar la venta.

Un estudio reciente explica que una vivienda anunciada con el precio adecuado al mercado puede cerrarse incluso en siete días. Por el contrario, si lo pones demasiado alto, simplemente espantarás a los compradores y tu piso puede quedarse meses o años sin venderse.

¿Qué significa realmente lo del “precio de mercado”?

Se trata del rango que compradores serios están dispuestos a pagar en ese momento. Para determinarlo:

• Haz un diagnóstico de la competencia. Comprueba los anuncios activos de pisos similares al tuyo (zona, superficie, estado) y las operaciones cerradas recientes. Con ese «benchmark», establece una banda de valor aproximada. Por ejemplo, si pisos idénticos en tu barrio rondan los 150.000 – 160.000€, tu precio debería moverse en ese entorno.
• Una regla de oro de los agentes inmobiliarios es arrancar con el precio en la parte baja de esa banda objetivo si quieres rapidez. Es decir, un precio ligeramente inferior al techo del mercado genera más interés y puede acelerar la venta en las primeras semanas, cuando hay más espectadores.
• Si no necesitas tanta urgencia y prefieres conseguir algo más, puedes poner el precio en el tercio medio del rango. De todos modos, procura no superar nunca el extremo superior: los portales inmobiliarios penalizan los anuncios muy caros.

Entonces, para fijar un precio de salida competitivo debes alejarte del valor emocional que tú le das a la vivienda y acercarte a la realidad del mercado.

Riesgos fiscales de vender por debajo del valor

No vendas por debajo del valor real o del valor catastral pensando en ahorrarte impuestos. Ambas prácticas implican graves riesgos legales.

Vender por debajo del valor de mercado

Puedes fijar libremente el precio de venta (principio de autonomía de la voluntad), pero Hacienda vigila transacciones sospechosas. Si vendes un 10% por debajo del precio real, Hacienda puede considerarlo infracción leve, con multas de 1.000–10.000€. Si la diferencia supera el 95%, la infracción se considera muy grave: las sanciones pueden alcanzar de 20.000 a 100.000€ y hasta pena de cárcel.

Vender por debajo del valor catastral

El valor catastral es la base para impuestos como la plusvalía municipal. Declarar un precio inferior puede ser interpretado también como fraude. Si vendes por debajo del valor que dicta el Catastro, la administración tributaria podría presumir que ocultaste parte del precio. En ese caso puede obligarte a pagar la diferencia entre el precio real y el declarado, con recargos e intereses.