¿Qué es la extinción de condominio?

¿Quién puede solicitar la extinción de condominio?

La extinción de condominio es un acto jurídico que puede solicitar cualquiera de los propietarios del bien, o todos conjuntamente, y es un derecho irrenunciable e imprescriptible de todos y cada uno de los propietarios de un proindiviso. Esto significa que, cuando una de las partes expresa su deseo de disolver el condominio, los demás no pueden negarse.

Habitualmente, la extinción o disolución del condominio se realiza de común acuerdo por parte de los propietarios. Sin embargo, cuando esto no es posible, la división se realiza mediante subasta.

La disolución de condominio es frecuente que se dé en situaciones de herencias, separaciones y divorcios, donde no es raro que exista algún bien cuya propiedad es común a dos o más personas.

Si eres copropietario de algún bien y te interesa saber más, a continuación te contamos lo que tienes que hacer.

¿Cuáles son los requisitos para una extinción de condominio?

El procedimiento puede ser iniciado por cualquiera de los copropietarios del bien común. Se solicitará la adjudicación de dicho bien a una de las partes o a un tercero, o que se proceda a su venta en subasta, repartiendo entre todos los propietarios el precio obtenido en proporción a las cuotas de propiedad que tuvieran.

Este reparto se lleva a cabo después de haber deducido los gastos que se originen con el procedimiento y, en su caso, el pago de la hipoteca que hubiera sobre la finca.

En casos de divorcio, hablaremos de extinción de condominio cuando todavía no se haya disuelto la sociedad de bienes gananciales. Cuando esta ya se ha liquidado, no hay disolución de condominio porque la asignación a cada cónyuge de la cuota que le corresponde sobre el bien ya se habrá llevado a cabo al disolver la sociedad de gananciales.

¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?

Los gastos asociados a un proceso de disolución de condominio son varios: hay que pagar impuestos, recurrir a un notario y realizar determinados documentos.

Sin embargo, si te estás preguntando si tal vez te costaría menos disolver tu condominio por alguna vía alternativa, la respuesta es no: la extinción de condominio es, con diferencia, la vía más económica para disolver la propiedad común de un bien.

Alternativas como la compraventa (un copropietario compra a los demás sus partes) o la donación (todos los cotitulares donan su parte a uno de ellos) resultan bastante más caras porque tendrás que pagar más impuestos.

Los gastos a los que tendrás que hacer frente en una extinción de condominio son:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Se aplica entre el 0,5% y el 1% dependiendo de la comunidad autónoma, y se deben incluir los gastos de notario.
• Plusvalía (IIVTNU), en el caso de que el bien se venda a un tercero. Si la venta se efectúa en favor de los partícipes, el vendedor queda exento de abonar este impuesto.

Habitualmente, no hay que declarar IRPF por una disolución de condominio porque no se suelen producir incrementos ni disminuciones patrimoniales.

¿Qué sucede en la extinción de condominio con hipoteca?

Esta situación es frecuente en casos de divorcio, ya que la mayoría de las parejas compran su vivienda con un préstamo hipotecario.

La dificultad viene de que, aunque un cónyuge ceda su parte de la propiedad al otro para extinguir el condominio, el banco no está obligado a eliminarlo de la deuda hipotecaria. En estos casos, el cónyuge que cede su parte pierde la propiedad, pero continúa siendo deudor de la hipoteca.

Para desaparecer de la deuda hipotecaria, es preciso que el banco apruebe un nuevo préstamo en el que el cónyuge que cede su parte ya no figure como deudor. Negociando con el banco, se podrá firmar una hipoteca en la cual desaparece el propietario que cede su parte, y con la escritura de la nueva hipoteca se podrá proceder a la extinción del condominio.

¿Qué es la extinción de condominio entre hermanos sin compensación económica?

Es una situación que se puede dar cuando varios hermanos son copropietarios de un bien (por ejemplo, a consecuencia de una herencia). En cierto momento, los hermanos deciden que se disuelva el proindiviso, y la titularidad de toda la propiedad pasa a una de las partes sin que las demás sean compensadas económicamente. Que se dé este caso significa que las partes que pierden sus cuotas de propiedad las ceden voluntariamente.

Aunque se trata de un acto generoso que se podría llegar a confundir con una donación, hay importancias diferencias entre ambos casos: para que un acto sea considerado donación, no debe existir una propiedad conjunta entre la persona que lleva a cabo la donación y el receptor de la misma. En una donación, el impuesto que hay que liquidar es el de Sucesiones y Donaciones, mientras que en la extinción de condominio se trata del ITPAJD, tal como hemos explicado arriba.

Conclusión

En resumen, la extinción de condominio se refiere a la disolución de la propiedad común de un bien indivisible en el que varios propietarios tienen una cuota de propiedad. Cualquiera de los copropietarios puede solicitar la extinción del condominio, ya sea por acuerdo entre ellos o mediante subasta.

La disolución de condominio es común en situaciones de herencias, separaciones y divorcios. Los gastos asociados a la extinción de condominio incluyen impuestos, gastos notariales y la liquidación de la hipoteca. Es importante tener en cuenta que, aunque un cónyuge ceda su parte de la propiedad al otro para extinguir el condominio, el banco no está obligado a eliminarlo de la deuda hipotecaria.