¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca?

¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca?

Una provisión de fondos es, simplemente, una cantidad de dinero que el banco nos pide que le adelantemos para cubrir determinados gastos, derivados de la tramitación relacionada con alguna operación financiera.

Cuando hablamos de hipotecas, lo más habitual es que el banco nos pida la provisión de fondos para cubrir todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario que le hemos solicitado.

¿Qué gastos conlleva la formalización de una hipoteca?

En primer lugar, firmar cualquier préstamo hipotecario conlleva una serie de impuestos a pagar.

En segundo lugar, aparte de estas obligaciones fiscales, el banco incurrirá en gastos al realizar los trámites necesarios para poder concederte el préstamo que pides.

La suma de todos estos gastos es lo que se conoce como provisión de fondos. La principal ventaja de pagar este adelanto al banco es que agiliza toda la tramitación de la hipoteca, evitando que el banco tenga que pedirte dinero cada vez que necesita realizar un trámite.

¿Para qué usa el banco la provisión de fondos de una hipoteca?

El dinero que adelantamos al banco mediante la provisión de fondos lo utilizará el banco para pagar:

• La tasación de la vivienda.
• La gestoría y del notario.
• El IVA (si es vivienda nueva) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP (viviendas de segunda mano).
• La inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Las comisiones que se incluyan en el préstamo hipotecario.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Muchos de estos gastos se cobran por duplicado, puesto que se realizan dos operaciones en paralelo: la compra de vivienda y la formalización del préstamo hipotecario. El banco paga el AJD y el comprador paga el IVA o ITP de la vivienda, pero cada uno deberá pagar además sus propios gastos de notaría, gestoría, registro, etcétera.

Preguntas frecuentes

Vamos a resolver algunas dudas frecuentes que te pueden haber surgido.

¿Es obligatoria la provisión de fondos de una hipoteca?

Es una práctica habitual y está permitido por ley que el banco te solicite un adelanto de dinero con el fin de tramitar la formalización de la hipoteca. Por tanto, debes saber que, cuando el banco te solicita ese dinero por adelantado, no se trata de nada extraño ni irregular.

¿Cómo calcular la provisión de fondos de una hipoteca?

De forma orientativa, el importe de la provisión de fondos suele ser entre el 12% y el 15% del precio total de la vivienda.

Necesitas disponer de ese dinero antes de firmar la hipoteca, ya que el banco te pedirá que se lo adelantes. Por tanto, es una cantidad que debes ya tener calculada y ahorrada de antemano.

Además, hoy en día los bancos financian como mucho el 80% del valor total de la vivienda que quieres comprar, así que no solo necesitas tener ahorrado el dinero de la provisión de fondos, sino también el 20% del valor del piso, que el banco no te va a financiar.

Entre una cosa y otra, necesitas tener ahorrado un importe de en torno a un tercio del valor total de la vivienda que quieres comprar.

¿Cuánto me devuelven de la provisión de fondos de la hipoteca?

Lógicamente, el importe total de los gastos que el banco va a afrontar puede variar, ya que depende de los honorarios de cada notaría, gestoría y empresa de tasación.

La mayor parte del importe de la provisión de fondos irá a cubrir el pago de impuestos, en especial el ITP. El importe de este impuesto también es diferente en cada comunidad autónoma.

El dinero que sobre al final de todo el proceso es el que el banco deberá reingresarte en tu cuenta, previa revisión por tu parte.

Lo más habitual es que siempre sobre algo, es decir, que el importe de la provisión de fondos sea superior a los gastos reales en los que el banco ha incurrido. Esto es así porque los bancos suelen calcular el importe con algo de margen.

¿Cuánto tarda la devolución?

La devolución no se tramita hasta que están escrituradas a tu nombre tanto la vivienda como la hipoteca. El proceso de liquidación puede tardar unos meses, no es inmediato.

Es la gestoría la que deberá preparar la liquidación y aportar todas las facturas con el desglose de las cantidades pagadas. Te recomendamos que revises bien el importe, para poder pedir que se corrija si hubiera algún error.  

¿Tendré alguna constancia escrita una vez terminado el proceso?

Sí, la gestoría te enviará las facturas correspondientes a todos los gastos de formalización de la compra de la vivienda y de la hipoteca. Se trata de que puedas ver todas las cantidades que se han pagado con ese dinero que diste por adelantado.

Puede que te suene que, recientemente, el Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula de gastos del préstamo hipotecario, según la cual todos los gastos de formalización del préstamo debía pagarlos el comprador.

Como hemos explicado, algunos gastos deben correr por cuenta del banco y otros por cuenta del comprador: en ningún caso el comprador debe afrontar el pago de todos los gastos.

¿Quién devuelve la provisión de fondos por cancelación de una hipoteca?

Cuando hablamos de cancelación de hipoteca, nos referimos a cuando esta ya ha terminado de pagarse, bien mediante amortización anticipada, o mediante el pago de la última cuota mensual.

Tanto si contratamos un gestor como si nos ponemos de acuerdo con el banco para que tramite la cancelación del préstamo, nos pedirán una provisión de fondos para los gastos asociados a las gestiones.

Una vez realizados todos los trámites, el gestor o el banco deberán entregarnos las facturas para que podamos comprobar los gastos, y que nos devuelvan el dinero sobrante.

Conclusión

Es imprescindible conocer la provisión de fondos para cualquier comprador de vivienda que esté considerando solicitar una hipoteca. Este concepto no solo te prepara para los costos iniciales, sino que también te ayuda a planificar financieramente el proceso de compra de una manera más efectiva.

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