Plusvalía en la venta de un piso: ¿qué es y cuánto cuesta?

Muchos bienes tienden a perder valor con el tiempo o el uso, pero hay cierto tipo de bienes que, en cambio, ganan valor con el paso de los años. Un ejemplo de esto son los bienes inmuebles: lo normal es que, con el tiempo, este tipo de bienes se revalorice.

La plusvalía en la venta de un piso es la ganancia de valor de dicha vivienda, y se calcula como la diferencia positiva entre el precio al que se vende y el precio al cual se compró.

¿Cuánto se paga por la plusvalía en la venta de un piso?

Si te estás haciendo esta pregunta es porque sabes, o al menos te suena, que la plusvalía genera determinadas obligaciones para con Hacienda.

Estás en lo cierto: en el momento en que obtienes una ganancia por la plusvalía de la venta de un piso, deberás satisfacer lo que comúnmente se llama la plusvalía municipal, un impuesto directo que grava precisamente esta clase de ganancia. Su nombre completo es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Sigue leyendo si quieres saber a cuánto puedes ascender el importe a pagar por este impuesto, y en qué casos puedes estar exento.

¿Cuándo es obligatorio pagar la plusvalía municipal?

La respuesta es siempre. Sin embargo, hay unas pocas excepciones, que son las siguientes:

• Cuando el precio de venta es inferior al de compra: es decir, cuando el vendedor no gana con la venta, sino que pierde.
• Cuando la compraventa de la vivienda se hace entre dos cónyuges.
• Cuando se trata de un inmueble histórico-artístico.
• Cuando lo que vendes es una finca rústica: este impuesto solo aplica a las fincas urbanas.
• Cuando lo que estás vendiendo es tu vivienda habitual, con el fin de cancelar tu hipoteca.

En todas las demás ocasiones, el pago de la plusvalía por la venta de una vivienda es una obligación legal del vendedor de un inmueble.

¿Me pueden sancionar si no pago la plusvalía por la venta de una vivienda?

Sí, Hacienda te puede sancionar si no pagas la plusvalía, o incluso si la pagas con retraso. Deberás asegurarte de que realizas el pago dentro del plazo estipulado por el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.

Los intereses de demora son:

• 3 meses de retraso: 5% de recargo.
• De 3 a 6 meses: 10% de recargo.
• De 6 a 12 meses: 15% de recargo.
• Más de un año: A partir del 20% de recargo por sanción. 

En caso de impago, el importe de la sanción podría ascender hasta un 150%, dependiendo de lo grave que se considere la infracción. 

¿En qué otros casos se debe pagar la plusvalía municipal?

En efecto, la venta de una vivienda urbana no es la única situación en la que un individuo debe pagar la plusvalía municipal. Este impuesto también aplica en las transmisiones patrimoniales por donación o herencia.

Asimismo, si vendes una casa de tu propiedad en España y no eres residente de este país, será el comprador quien deba satisfacer la plusvalía municipal, pero lo más habitual es que te pida que deposites bajo custodia notarial una cantidad equivalente a la plusvalía que tendrá que pagar.

¿Cómo calcular la plusvalía por la venta de un piso?

Desde el 10 de noviembre de 2021, existen dos métodos alternativos para calcular la plusvalía municipal. El vendedor de la vivienda (o la persona que debe pagar este impuesto) puede acogerse al método que le resulte más conveniente.

Método real

La base imponible de la plusvalía se calcula restando al valor de venta el precio de compra. El importe resultante se multiplica por el porcentaje del valor catastral que corresponda al terreno.

Método objetivo

La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la venta por un coeficiente que establece cada ayuntamiento. Este coeficiente depende del tiempo que has sido propietario de la vivienda.

¿La plusvalía por la venta de un piso prescribe?

La respuesta es sí. Si han pasado cuatro o más años y la Administración no te ha reclamado el cobro, ya no tienes obligación de pagar el impuesto.

El plazo de prescripción empieza a contar en el momento en que termina el plazo obligatorio de presentación voluntaria del impuesto, que en el caso de las compraventas de inmuebles es de un mes.

¿Genera IRPF la plusvalía por la venta de una vivienda?

Sí, además de la plusvalía por la venta del piso, la ganancia que obtienes tienes que declararla a Hacienda en tu declaración del IRPF.

Esto es así siempre y cuando hayas obtenido una ganancia o incremento patrimonial de la venta. Si hubieras perdido dinero con la operación (es decir, si has vendido la vivienda por debajo de lo que te costó), no tendrías que aplicar ningún tipo de retención.

En el caso de que hayas obtenido una ganancia (lo más habitual), tendrás que aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF, en función del importe de dicha ganancia:

• Hasta 6000 euros: 19%
• Entre 6000 y 50000 euros: 21%
• Entre 50000 y 200000 euros: 23%
• Entre 200000 y 300000 euros: 27%
• Más de 300000 euros: 28%

¿Puedo estar exento de pagar IRPF por la venta de una vivienda?

Sí, existen algunos casos en los que no es obligatorio aplicar ninguna retención de IRPF por la venta de una vivienda. Uno ya lo hemos comentado: cuando la venta se lleva a cabo por debajo del precio de compra.

A este supuesto se añade:

• Los mayores de 65 años están exentos de pagar IRPF por la venta de una vivienda.
• Las personas dependientes también están exentas.
• La dación en pago, que es el acto por el cual entregas tu casa al banco como pago de la hipoteca cuando no puedes pagarla.
• La reinversión en vivienda habitual, que se da cuando toda la ganancia que obtienes de la venta la dedicas a adquirir tu nueva vivienda habitual

En todos estos supuestos existe una serie de requisitos a cumplir o documentación a presentar para poderse acoger a la exención.

Conclusión

La plusvalía en la venta de un piso hace referencia al incremento en el valor del inmueble, diferenciando el precio de compra del de venta. Esta ganancia lleva consigo una obligación impositiva llamada "plusvalía municipal" (IIVTNU) que el vendedor debe satisfacer.

Existen ciertas excepciones en las que no es necesario abonar este impuesto, así como penalizaciones si no se paga a tiempo. Además, la ganancia obtenida por la venta puede tener repercusiones en la declaración del IRPF, con posibles exenciones en casos específicos.

Desde Todopisos te mantenemos informado para evitar sorpresas y cumplir con las obligaciones fiscales al vender un inmueble.