Novación de Hipoteca: El Camino hacia una Mejor Negociación con tu Banco

Novación de Hipoteca: El Camino hacia una Mejor Negociación con tu Banco

A lo largo de la vida de una hipoteca, es posible que en algún momento la parte deudora desee cambiar una o varias de las condiciones con las que la contrató inicialmente.

La novación de una hipoteca es el trámite mediante el cual se modifican las condiciones de un préstamo hipotecario con posterioridad a la firma de este.

Así pues, una novación implica que el banco y el titular del préstamo deben volver a negociar y alcanzar un nuevo acuerdo que quedará plasmado en un nuevo contrato.

¿Qué se puede modificar con una novación de hipoteca?

Son múltiples los aspectos de un préstamo hipotecario que pueden estar sujetos a modificación mediante novación. Entre ellos:

• Ampliar o reducir el capital prestado
• Cambiar el plazo de amortización: es una buena opción si, por ejemplo, si andas ajustado de dinero y necesitas rebajar la cuota mensual. Eso sí, ten presente que alargar el período de devolución aumenta los intereses.
• Cambios en el tipo de interés o en condiciones relacionadas con este: cambiar de tipo fijo a variable o viceversa, modificar el diferencial (es decir, el porcentaje que se suma al interés de referencia, que suele ser el Euríbor)
• Cambios en las comisiones aplicables por diversos conceptos (amortización anticipada, subrogación, impago…)
• Modificación del sistema de amortización: cálculo de las cuotas, periodicidad…
• Cambios en las garantías: por ejemplo, cambios en los avalistas de tu préstamo
• Modificación de la divisa en la que está expresada la hipoteca

Cuando lo que cambia es el titular de la hipoteca, no hablamos de novación, sino de una subrogación de deudor.

El banco no está obligado en ningún caso a aceptar el cambio en las condiciones del préstamo. Cuanto mejor hayas cumplido con el pago de las cuotas y demás obligaciones hasta el momento de solicitar la novación, mayores serán tus posibilidades de éxito.

Pasos a seguir para llevar a cabo la novación

El primer paso es negociar con tu banco las nuevas condiciones que deseas para tu hipoteca.

Una vez que habéis llegado a un acuerdo, es el momento de modificar el contrato actual de la hipoteca para reflejar los cambios acordados.

Este nuevo contrato del préstamo hipotecario, o contrato modificado, se tiene que formalizar en escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?

Cualquier novación de hipoteca conlleva una serie de gastos, algunos de los cuales corren por cuenta del deudor y otros por cuenta del banco. Te contamos cuáles son.

Comisión bancaria

Es posible que te estés preguntando si es habitual la comisión del banco por novación de hipoteca. De la misma forma que sucede con otros productos y servicios bancarios, las entidades financieras son libres de fijar las comisiones que desean. Sin embargo, hay algunas limitaciones:

• Si la novación tiene como finalidad ampliar el plazo de la hipoteca, la ley establece que la comisión por este trámite no puede superar el 0,1%.
• Si el cambio consiste en cambiar de tipo de interés fijo a variable, esta comisión puede ser como máximo de un 0,15% y solo puede aplicarse si la novación por este motivo se produce dentro de los tres primeros años desde que se firmó el contrato inicial.
• Si la novación persigue cambiar de tipo variable a fijo y tu banco se ha adherido a las ayudas aprobadas por el Gobierno, en 2023 no hay comisión por novación. A partir de 2024 solo podrán cobrarte un 0,05% durante los tres primeros años.

Tasación

Además de las comisiones, también es posible que la novación haga necesario llevar a cabo una nueva tasación de la vivienda. En este caso, los gastos también corren a cargo del cliente, que es quien estaría obligado a llevar a cabo dicha tasación.

Notaría y registro

Los gastos de notaría son necesarios para formalizar la nueva escritura. La norma es:

• Si la novación persigue cambiar el tipo de interés de la hipoteca de variable a fijo, los gastos de notaría corren a cargo del banco.
• Si quieres cambiar el plazo de amortización o el capital prestado, sí tendrás que hacer frente a los gastos, pero están bonificados. La cuantía dependerá del importe pendiente de amortizar. Como referencia, si el saldo pendiente es de 100.000 euros, los gastos serán en torno a 100 euros.
• Los demás cambios que puedes llevar a cabo mediante la novación de la hipoteca no requieren modificar la escritura.

Por último, tendrás que abonar los gastos de inscripción del nuevo contrato en el Registro de la Propiedad, pero también están bonificados por ley. Para el ejemplo anterior, su cuantía puede ser similar a la de los gastos de notaría.

Además de todo esto, el banco también tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD.

¿Cómo se hace la novación por fallecimiento de un titular?

En las hipotecas con más de un titular, todos los titulares responden de la totalidad de la deuda contraída mediante el préstamo hipotecario. Es decir, la deuda no se reparte, sino que cada titular adquiere una deuda por el importe total.

Así pues, cuando uno de los titulares fallece, la responsabilidad del pago de toda la deuda pendiente recae en el titular o los titulares restantes. Estos deberán seguir pagando las cuotas periódicas y, en general, cumpliendo con todas las condiciones recogidas en el contrato.

La novación de la hipoteca por fallecimiento de uno de los titulares implica que se debe realizar un nuevo contrato, en el cual se da de baja al titular fallecido, quedando los demás al cargo de la deuda.

¿La novación de una hipoteca afecta a la desgravación fiscal?

No, la novación de la hipoteca no tiene ningún impacto en este sentido. Podrás seguir desgravando por la hipoteca en tu declaración de la renta aunque la hayas modificado.

Esto no sólo es cierto para la novación sino también para cualquiera de los diversos métodos por los que las condiciones de una hipoteca se pueden modificar (por ejemplo, subrogación).