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4 Métodos de valoración inmobiliaria

Publicado: Lunes, 08 Julio 2024

La valoración inmobiliaria es una herramienta utilizada para determinar el valor económico de un bien inmueble. Este proceso considera elementos como los parámetros constructivos, las características del inmueble, y la ubicación y la zona donde se encuentra.

Todo este análisis lo realiza un tasador tomando en cuenta lo establecido en la Orden ECO/805/2003 publicada en el BOE según el método de valoración más conveniente.

¿Cuáles son los métodos de valoración inmobiliaria?

En esencia, son 4 y la función es la de ayudar al tasador a establecer el valor del inmueble según la situación específica para la que se requiera, pues no es lo mismo establecer la valoración de una vivienda para venderla que para una valoración fiscal o expropiatoria.

Es importante mencionar que estos métodos coexisten con independencia de las leyes que regulan la materia en España, es decir, que se encuentran al margen de ellas. Por tanto, las leyes sólo definen particularidades de los métodos de valoración inmobiliaria según su finalidad.

Así que, al realizar una valoración, no es necesario cumplir estrictamente con la normativa, sino enfocarse en lo que persigue cada uno de los 4 métodos, pues esencialmente lo que se quiere es obtener el valor de mercado del bien inmueble.

Método de comparación

Esta técnica permite saber el valor de una vivienda en el mercado actual comparando los precios de otros inmuebles similares. Para ello, se debe identificar un mercado representativo con suficientes muestras para realizar la comparación. Se necesitan al menos 6 muestras para determinar la situación del mercado en ese momento.

Con la información recabada, los datos históricos del mercado y la experiencia del tasador, se podrá eliminar la especulación de precios y establecer el valor del inmueble. Es crucial que no exista vínculo entre comprador y vendedor, que el precio del inmueble sea acorde con la oferta pública y que los impuestos no se incluyan en la tasación.

¿Cómo es el procedimiento del método de comparación?

En primer lugar, se debe verificar la existencia de muestras comparables en el mercado, la orden ECO 805/2003 pide al menos 6. Estas muestras deben ser similares al inmueble.

Luego, se deben fijar las variables para realizar la comparación, estas variables son la localización, calidad del edificio, estado de conservación, zonas comunes y vistas destacables.

Una vez determinadas las variables se debe homogeneizar las muestras para contrastarlas unas con otras. El resultado refleja el valor de cada muestra comparada para ser ponderada.

Posterior a eso, se deben conciliar los valores usando estadísticas que descartaran valores extremos o que se contradigan, de esta manera se obtendrá la tasación final. Este método de valoración inmobiliaria es el más popular entre los tasadores debido a la exactitud de los resultados.

Método de coste o reposición

Con este método de valoración inmobiliaria el cálculo se hace tomando en cuenta el costo relativo de lo que tomaría reconstruir la vivienda. Este cálculo puede ser bruto o neto y en este sentido toma en cuenta los siguientes gastos:

El valor del terreno en donde está el edificio, el coste de la edificación o la obra a rehabilitar, los costes de la ejecución, los gastos derivados y los beneficios de la obra. También se toman en cuenta los impuestos y aranceles, honorarios de los técnicos, el coste de las licencias y las primas de seguros.

Vale decir que este método se usa solo para edificaciones y no para suelos.

Método residual

El método de valoración residual sirve para valorar el suelo urbano o urbanizable y el valor de venta. Según si se realiza el cálculo con valores futuros o actuales se denomina residual dinámico o estático.

Si se valoran terrenos urbanos o urbanizables se debe usar el método dinámico. No importa si el terreno tiene edificios en él; también sirve para futuros proyectos de edificios, rehabilitaciones e incluso obras paralizadas.

Por otro lado, el método estático se usa en solares o inmuebles que se rehabilitarán solo si se puede comenzar dicha construcción o rehabilitación en un lapso menor a un año.

Vale decir que este tipo de cálculo requiere de información precisa que ayude a determinar la promoción inmobiliaria más adecuada según lo establecido con el régimen urbanístico aplicable.

Este tipo de método se oferta a promotores inmobiliarios y no a particulares, por tanto, el valor de venta será el resultante de restar importes de construcción, costas de promoción y el beneficio del promotor.

Método de actualización de rentas

Este tipo de valoración es utilizada para los inmuebles arrendados. Es decir, que el cálculo se realiza previendo los flujos de ingresos y gastos proyectados a futuro. Por tanto, se debe tomar en cuenta el tiempo del contrato, el valor de la renta y los impuestos.

Este tipo de métodos es aplicable si existe un buen mercado de alquileres, si el inmueble está alquilado a través de un contrato de arrendamiento y si genera ingresos a través de una actividad económica.

Los flujos de caja se considerarán según el régimen del inmueble y se utilizará la hipótesis más significativa para establecer las cuantías y las fechas cuando se realicen los cobros y los pagos.

Además, estos flujos se deben estimar a lo largo de la vida del inmueble o de la actividad económica. Siempre considerando los factores que afecten su valor como lo son las rentas de otros inmuebles comparables, la ocupación actual y futura del inmueble, las cláusulas del contrato que afecten al flujo de caja, la mora actual y la que se proyecte a futuro.

Para el caso de los inmuebles alquilados, mientras esté vigente el contrato de arrendamiento, el valor de las cuotas cobradas se derivará de las cláusulas del contrato. Si estos valores son superiores a la de otros inmuebles similares solo se podrá tomar en cuenta si no es posible la modificación de esta cuantía.

En el cálculo de los pagos de este método de valoración inmobiliaria se debe incluir todo tipo de gasto actual y futuro que soporte la propiedad, ya sea que se impute al inmueble o por consecuencia de su uso. Se debe tener en cuenta también los plazos en que se estimen serán recuperados los pagos.

Conclusión

Los métodos de valoración inmobiliaria ofrecen herramientas esenciales para establecer el valor de los inmuebles, cada uno adaptándose a diferentes necesidades y contextos. Sin embargo, más allá de estos métodos, hay que tener en cuenta la evolución tecnológica y la influencia de factores económicos globales que también afectan el mercado inmobiliario.

Por ejemplo, la integración de tecnologías como Big Data y el análisis predictivo puede proporcionar valoraciones más precisas y en tiempo real, algo que muchos tasadores inmobiliarios aún no incorporan.

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