¿Cómo funciona la Ley de Arrendamientos Rústicos?

¿Qué es una finca rústica?

Definir lo que es una finca rústica puede no resultar sencillo: por eso, lo más común es establecer que se trata de lo contrario a una finca o terreno urbano. Así pues, una finca rústica es un terreno no urbanizable.

Esto significa que en un terreno rústico no se puede construir una vivienda. Sí se puede, en cambio, reconstruir o remodelar una construcción que ya está en dicho terreno, para rehabilitarla y adaptarla al uso que se le quiere dar en la actualidad. Por último, también está permitido explotar el terreno, o alquilarlo, para usos variados.

¿En qué consiste un arrendamiento rústico?

Un arrendamiento rústico es un contrato por el cual el propietario de una finca rústica se la alquila a otra persona.

Este contrato funciona como cualquier otro alquiler: el dueño cede el uso de la finca a un tercero a cambio de un pago periódico en dinero. La cuantía y la frecuencia de dicho pago la deben decidir de común acuerdo el dueño de la finca y el arrendatario.

A este tipo de contrato también se le conoce comúnmente como arrendamiento de fincas agrícolas, dado que la actividad que el arrendatario desarrolla en la finca suele ser de explotación ganadera, forestal o agraria.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Rústicos?

Los arrendamientos de terrenos rústicos se rigen por la actualmente vigente Ley de arrendamientos rústicos 49/2003, de 26 de noviembre, que fue posteriormente modificada mediante la Ley de arrendamientos rústicos 26/2005, de 30 de noviembre.

Esta es la norma general, a partir de la cual cada Comunidad Autónoma puede establecer determinadas variaciones.

Esta ley recomienda también que los contratos de arrendamiento rústico deben estar por escrito. En realidad, la ley no prevé sanciones en el caso de no existir un documento escrito, y tampoco anularía un contrato verbal: de hecho, se presume que existe un arrendamiento rústico mientras no se demuestre lo contrario.

Eso sí, el dueño deberá ser capaz de demostrar que es el propietario de la finca, aportando documentos de pago relacionados con la finca en los cuales figure la identificación de la misma (recibos, transferencias, pago de impuestos…)

Arrendador y arrendatario tienen libertad de pactar el precio del arrendamiento, así como el momento y frecuencia de su revisión. También está permitido por la ley alquilar una misma finca rústica a más de un arrendatario, cuando los distintos usos que cada arrendatario pretende son compatibles.

¿Tiene duración máxima un arrendamiento rústico?

La duración mínima que la ley establece para esta clase de arrendamientos es de cinco años. Cualquier cláusula que proponga una duración inferior será considerada nula de pleno derecho. La ley no estipula ninguna duración máxima.

Una vez transcurrido este plazo mínimo, el arrendatario es libre de rescindir el contrato si así lo desea, pero debe comunicarlo un año antes de que venza el plazo: esto es, como muy tarde cuatro años después de la firma del contrato.

En caso contrario, se entiende que presta un consentimiento tácito a la continuación del contrato, el cual se entenderá prorrogado de forma automática. Por tanto, la extinción de un arrendamiento rústico requiere de la confirmación explícita por parte del arrendatario de su voluntad de rescindirlo, comunicada dentro del plazo estipulado.

De igual forma, si el arrendador quiere recuperar su finca, también debe avisar al arrendatario al menos con un año de antelación.

¿Cómo funciona el arrendamiento rústico entre familiares?

Si lo que deseas es firmar un contrato de arrendamiento de una finca rústica de tu propiedad con un familiar, debes saber que la Ley de Arrendamientos Rústicos se aplica igualmente a este caso, sin ninguna particularidad ni diferencia respecto a si se la alquilaras a un desconocido.

¿Hay alguna excepción a la Ley de Arrendamientos Rústicos?

Las únicas excepciones que establece la ley son las siguientes:

1. Los arrendamientos de temporada, cuya duración es inferior al año agrícola
2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o plantación a la que específicamente se refiera el contrato.

¿Quién puede ser arrendatario de una finca rústica?

En principio, cualquier persona física o jurídica, con las siguientes excepciones:

• No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas las personas que ya tengan una o varias explotaciones agrarias de ciertas dimensiones, las cuales pueden variar de una Comunidad Autónoma a otra.
• Tampoco podrán ser arrendatarios de una finca rústica las personas o entidades extranjeras, excepto aquellos casos en que haya normativas específicas que sean de aplicación: por ejemplo, quienes dispongan de un permiso de residencia permanente en España, personas procedentes de países de la Unión Europea o con convenios económicos internacionales firmados con España, o países que sí permitan esta clase de arrendamientos a las personas físicas o jurídicas españolas.

¿Qué limitaciones prevé la Ley de Arrendamientos Rústicos?

La principal es que existe un límite máximo de 1.000 hectáreas para poder arrendar fincas de aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, que aprovecha enormes superficies tales como barbechos, rastrojos, pastizales de montaña y eriales a pasto.

En el caso de cooperativas agrarias y explotaciones comunitarias, el límite máximo se calculará multiplicando esas 1.000 hectáreas por el número de miembros de la cooperativa.

Conclusión

La Ley de Arrendamientos Rústicos es fundamental para quienes buscan alquilar sus fincas rústicas con claridad y seguridad. Define los derechos, obligaciones y condiciones de estos arrendamientos, siendo una herramienta clave para propietarios y arrendatarios.

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