¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Para nadie es un secreto que el mercado inmobiliario es una opción de inversión atractiva, debido al potencial de rentabilidad que ofrece y la cantidad de ingresos pasivos que puede generar si lo haces bien.

No obstante, antes de adentrarte en este mundo de las inversiones en bienes raíces, es necesario que aprendas a realizar algunos cálculos que te permitan saber la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Si te interesa conocer cómo calcularla, este es tu artículo.

¿Qué es la rentabilidad en una inversión inmobiliaria?

La rentabilidad en una inversión inmobiliaria no es más que el rendimiento (generalmente positivo) que se debe obtener de la compra de una propiedad. Esta se expresa a manera de porcentaje y existen diferentes formas de calcularlas, todo ello en función de los ingresos y gastos asociados a dicha compra.

Para calcular este tipo de rentabilidad debemos desglosar primero los tipos de rentabilidad. los cuales son la rentabilidad bruta, neta y por plusvalía.

Rentabilidad bruta de una inversión inmobiliaria

Esta rentabilidad consta del porcentaje de ingresos que puedes obtener de un inmueble a través de su precio de compra. El cálculo se realiza dividiendo estos ingresos anuales generados por la propiedad (por ejemplo, por renta) entre el precio de compra y luego multiplicarlo por 100. Es un cálculo muy similar al usado para conocer la rentabilidad bruta de un alquiler.

Esta operación te indica el panorama general de la rentabilidad, pero no toma en cuenta los gastos asociados a esa propiedad tales como son los impuestos o el mantenimiento de la misma.

Un ejemplo práctico podría ser este: Supón que compras un piso por 355.000 euros y lo alquilas por 2000 euros al mes. Los ingresos que debería generar anualmente serían 24.000 euros (2000 x 12). Conociendo estos valores, para saber la rentabilidad brutal tendrías que dividir 24.000 entre 355.000 y multiplicarlos por 100, es decir (24.000 /355.000) x 100 = 6.76% entonces, tu rentabilidad bruta sería del 6,76%.

Rentabilidad neta

Por otro lado, la rentabilidad neta ayuda a medir de forma precisa la rentabilidad de dicha inversión inmobiliaria, en especial porque tiene en cuenta tanto los ingresos, como todos los gastos asociados con el inmueble.

El cálculo se hace restando gastos como el mantenimiento, los impuestos, el costo de financiación etc., a los ingresos que se generan de forma anual. Luego lo divides entre el precio de compra y lo multiplicas por 100 para que arroje el porcentaje de dicha rentabilidad. Con este cálculo podrás saber con exactitud si la inversión que harás será realmente lucrativa o no.

Tomando en cuenta las cifras anteriores, si tú compras una vivienda de 355.000 euros, la alquilas por 2000 euros al mes y suponiendo que los gastos anuales son de 4600 euros incluyendo hipoteca. El cálculo sería el siguiente: (24.000 - 4.600) / 355.000) x 100 = 5.46%, por tanto, tu rentabilidad neta sería del 5,46%.

Rentabilidad por plusvalía

Este tipo de rentabilidad hace referencia al aumento del valor de la propiedad en un periodo de tiempo relativamente largo. La rentabilidad por plusvalía se hace efectiva cuando el comprador vende la propiedad a un precio que supera al que tuvo al adquirir la vivienda.

Esta plusvalía puede ser resultado de que el mercado se revalorice, por alguna mejora en el entorno o por reformas al inmueble. Y, para calcular dicha rentabilidad debes restar el precio de compra de la vivienda con el precio de venta y dividirlo entre el precio de adquisición. Dicho resultado deberás multiplicarlo por 100 para que tengas el porcentaje de la rentabilidad por plusvalía.

Es un indicador muy importante para entender qué tan rentable puede ser la inversión a largo plazo, especialmente si el inmueble está en zonas que constantemente se están revalorizando.

A propósito de esto, el cálculo para determinar este tipo de rentabilidad es el siguiente: Si hace 5 años compraste la misma vivienda por 355.000 euros y la zona se revalorizó y a día de hoy puedes venderla a 400.000 euros, entonces para saber su plusvalía esta sería la fórmula (400.000 – 355.000) / 355.000) x 100 = 12,67%. En este caso, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria por plusvalía sería del 12,67%.

¿Por qué es importante calcular la rentabilidad en una inversión inmobiliaria?

Saber la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es esencial para tomar una decisión inteligente. Comprar una propiedad con fines de rentabilizarla o sacarle provecho a largo plazo. Por tanto, con este indicador clave, se puede evaluar el rendimiento que se espera a nivel económico de dicha inversión inmobiliaria.

De esta forma, también conseguirás comparar entre diferentes oportunidades de inversión para saber cuál es la más adecuada para tus intenciones y los riesgos que quieres adquirir. En este sentido, el cálculo de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria permite identificar cuáles son los factores que afectan el rendimiento de la compra.

De hecho, podrás con ella, evaluar si la ubicación es rentable, el tipo de inmueble que puedes comprar así como saber que tal está la demanda y la oferta, los costes asociados y la carga fiscal. De esta manera, lograrás reducir el riesgo al mínimo y asegurarte de que la compra te puede dar dividendos.

Una de las tareas que más relevancia tiene al momento de comprar un inmueble es la de saber el precio del mismo. Por tanto, si estás probando el mercado antes de adquirir, es recomendable que realices valoraciones online. Así podrás tener una perspectiva más clara del coste de inversión y realizar los cálculos necesarios para conocer la rentabilidad.

¿Qué rentabilidad se considera buena para una inversión inmobiliaria?

Teniendo en cuenta las cifras ofrecidas por el Banco de España, una rentabilidad neta que ofrezca entre el 4 y 7% se considera una buena oportunidad de inversión. Sin embargo, estas cifras pueden variar según el año y la zona de España en la que quieras invertir. Por ejemplo, no es igual la rentabilidad neta que puedes conseguir comprando un inmueble en Asturias que en Barcelona, ambas ciudades tienen márgenes de revalorización distintos.