Hipoteca para local comercial en España: Guía completa

Las hipotecas para locales comerciales se presentan como una alternativa atractiva para aquellos que buscan invertir en un activo con alta rentabilidad. Sin embargo, estas hipotecas conllevan condiciones menos favorables que las de vivienda ¿Quieres saber cuales son esas condiciones?

Quédate con nosotros para analizar más a fondo este tipo de crédito.

¿Qué es una hipoteca para local comercial?

Una hipoteca para local comercial es un préstamo ofrecido por entidades financieras para la adquisición de un espacio destinado a actividades comerciales o empresariales, como una tienda, oficina o nave industrial.

En este tipo de créditos el local queda hipotecado como garantía del préstamo y, se distingue de las hipotecas residenciales por ser un tipo de crédito más arriesgado para el banco, de ahí que tenga una serie de requisitos más rigurosos en comparación.

Características principales:

Plazos de amortización más cortos: Los plazos de devolución suelen ser de 15-20 años, más cortos que los de las hipotecas residenciales, que pueden extenderse hasta 20-30 años.

Tipos de interés más elevados: Los intereses son más altos, tanto en hipotecas fijas como variables, debido al mayor riesgo percibido por los bancos.

Menor porcentaje de financiación: Los bancos financian hasta el 60-70% del valor del local, lo que requiere que los compradores dispongan de más ahorros iniciales.

Gastos adicionales para el cliente: A diferencia de las hipotecas residenciales, las hipotecas para locales comerciales conlleva más gastos, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría, y otros derivados del Registro de la Propiedad y la gestoría.

¿Qué requisitos hay que cumplir para obtener una hipoteca para local comercial?

Para solicitar una hipoteca de local comercial, los requisitos pueden variar según el banco, pero en términos generales. Es fundamental tener ingresos suficientes para cubrir la cuota mensual de la hipoteca, así como no tener deudas morosas y estar en buena situación financiera. Además, es posible que se solicite la aportación de un aval o garantía adicional para respaldar el préstamo.

En cuanto a la documentación necesaria, al momento de solicitar una hipoteca para un local comercial, se debe presentar una serie de documentos como el DNI o NIE del solicitante, la última declaración de la renta para demostrar la situación financiera, las nóminas o justificantes de ingresos para verificar la capacidad de pago, las escrituras del local que se utilizará como garantía hipotecaria, y una tasación del local para determinar su valor real y adecuar el préstamo a dicho valor.

¿Qué es la cláusula suelo en hipoteca de local comercial?

La cláusula suelo, presente en ciertos contratos de hipoteca, establece un interés mínimo, incluso si los tipos de referencia como el Euribor desciende. En las hipotecas para locales comerciales, esta cláusula puede ser especialmente perjudicial, limitando la capacidad del cliente de beneficiarse de las reducciones de interés.

El Tribunal Supremo español ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en hipotecas de consumo, lo que también afecta a las hipotecas para locales comerciales. Si tienes una cláusula suelo en tu hipoteca para un local comercial, puedes reclamar la devolución de los intereses pagados en exceso desde la fecha de firma del contrato.

¿Se puede desgravar la hipoteca de un local comercial?

En España, generalmente no es posible desgravar la hipoteca de un local comercial. La deducción por inversión en vivienda solo se aplica a la primera hipoteca sobre la residencia habitual del contribuyente, adquirida antes del 1 de enero de 2013.

No obstante, hay excepciones: los locales comerciales destinados a actividades económicas permiten a empresarios y profesionales deducir parte de los intereses hipotecarios, dependiendo del porcentaje de uso para la actividad. Además, si el local se destina a vivienda de alquiler, el propietario puede deducirse una parte de los intereses, según los ingresos del alquiler.

Para desgravar la hipoteca de un local comercial, debe estar afecto a una actividad económica o destinado al alquiler de vivienda, el contribuyente debe ser empresario o profesional, y se debe presentar la declaración de la renta utilizando el modelo 130. Es crucial comprender estos requisitos para maximizar los beneficios fiscales asociados a la propiedad de un local comercial.

¿Cuáles son los gastos relacionados a una hipoteca para local comercial?

Los gastos de una hipoteca para un local comercial en España suelen ser más altos que los de una hipoteca para vivienda. Estos gastos incluyen tasación, gestoría, notaría, registro de la propiedad e impuesto de actos jurídicos documentados, que pueden representar entre el 2% y el 4% del préstamo total.

Para calcular el costo total de la hipoteca, es esencial solicitar un presupuesto detallado a la entidad bancaria y comparar las ofertas de diferentes instituciones. Además, se recomienda negociar los gastos con el banco para obtener condiciones más favorables.

La tasación del local es esencial para determinar su valor y suele costar entre 300 y 600 euros. La gestoría, encargada de tramitar la documentación, tiene un costo de entre 500 y 1,000 euros. La firma ante notario y los gastos de registro de la propiedad oscilan entre 300 y 500 euros. El impuesto de actos jurídicos documentados varía según la comunidad autónoma, siendo del 0.5% al 1% del valor del local. Además, pueden surgir otros gastos como apertura de cuenta y seguros.

¿Hipoteca fija o variable para local comercial?

Cuando te decides entre una hipoteca fija o variable para un local comercial, debes considerar diversos factores, especialmente el tipo de interés y las condiciones financieras.

Una hipoteca fija garantiza un interés constante durante toda la vida del préstamo, lo que proporciona estabilidad financiera y la certeza de cuánto pagarás cada mes. Por otro lado, una hipoteca variable está vinculada al euríbor, un índice que fluctúa, lo que significa que las cuotas pueden cambiar con el tiempo según las condiciones del mercado.

Optar por una hipoteca fija es ideal si prefieres evitar sorpresas en tu presupuesto mensual y mantener una planificación financiera estable a lo largo del tiempo. Sin embargo, suele implicar tasas de interés más altas y, por ende, pagos mensuales superiores.

Por otro lado, una hipoteca variable puede ofrecer cuotas iniciales más bajas y la posibilidad de beneficiarse de reducciones en los tipos de interés si el euríbor disminuye. No obstante, también implica el riesgo de que las cuotas aumenten si el euríbor sube.