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La hipoteca de capital privado: Alternativas de financiación

Publicado: Lunes, 11 Marzo 2024

Si estás pensando comprar una vivienda, lo más probable es que estés buscando financiación mediante una hipoteca.

Como seguramente sabes, los bancos siempre establecen una serie de requisitos que debes cumplir para que estén dispuestos a prestarte el dinero con el que podrás comprar esa vivienda que quieres.

Entre estos requisitos se encuentran: tener cierto nivel de ingresos y capacidad de ahorro, estabilidad laboral, avales y garantías adicionales…

Todo esto es más fácil conseguirlo si pides una hipoteca compartida. Si estás en una pareja y la casa que quieres comprar es para que podáis vivir en ella los dos, solicitar una hipoteca compartida es lo que tiene más sentido.

¿Qué es una hipoteca compartida?

En realidad, es el tipo de hipoteca más común: al menos el 60% de las hipotecas que se conceden cada año son compartidas.

Esto es lógico, si se piensa que asumir la carga de una hipoteca en solitario es más duro que hacerlo entre dos. Esto es especialmente cierto en el caso de personas jóvenes que buscan su primera vivienda, frecuentemente con trabajos y sueldos que no son aún lo bastante solventes y seguros.

Pero la hipoteca compartida no solo es la mejor opción para parejas: también es la alternativa preferida por los bancos y las entidades financieras, debido a que implica un menor riesgo de impago. En esta clase de hipotecas, son dos las personas que responden por el pago de la misma, así como también ambos serán los dueños de la vivienda que se compra mediante dicha hipoteca.

Ventajas de la hipoteca compartida

Las principales ventajas de compartir la hipoteca entre varios titulares son:

  • Mejores condiciones, ya que los bancos prefieren que haya más de un titular y que se compartan las cuotas.
  • Te prestan más dinero: esto es así porque la capacidad de endeudamiento es mayor cuando hay varios titulares. Al sumarse los ingresos de varias personas, las cuotas no suelen superar el 35% de los ingresos netos totales de los titulares (que es el límite de endeudamiento que los bancos suelen establecer). Por tanto, podrías conseguir un préstamo por un importe mayor.
  • Son préstamos más seguros: como explicábamos hace un momento, el riesgo de impago es mucho menor, dado que entre dos titulares se hace frente al pago de las cuotas mensuales con mayor facilidad. Además, en caso de impago, la responsabilidad también es compartida.
  • Compartir gastos: Los gastos de mantenimiento, impuestos y seguro se dividen entre los propietarios, aliviando la carga financiera.

¿Qué son las hipotecas de capital privado?

Estas hipotecas son financiadas por inversores privados o empresas especializadas, proporcionando una alternativa flexible y accesible. Cuando las puertas de los bancos tradicionales se cierran, las hipotecas de capital privado pueden ser una buena opción.

¿Qué condiciones tienen las hipotecas de capital privado?

Igual que si se tratara de un banco, en las hipotecas de capital privado para particulares tendrás que negociar con el prestamista la cantidad de dinero que te prestará, así como el plazo de devolución.

Las condiciones del préstamo (tipo de interés, cuota mensual, comisiones, garantías etc), así como los requisitos que deberás cumplir para solicitar una hipoteca de capital privado, dependerán de cada prestamista, así como también de tu situación financiera. Como mínimo, te pedirán:

  • Documento de identidad o DNI.
  • Documento que demuestre que percibes ingresos de forma habitual: por ejemplo, un recibo de la nómina.
  • Cuenta bancaria en la que recibes tus ingresos y desde la cual pagarás las cuotas de la hipoteca.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas de capital privado

Las principales ventajas son:

  • Flexibilidad: mayor flexibilidad en las condiciones, adaptándose mejor a tus circunstancias individuales.
  • Aprobación más rápida y tramitación más sencilla, con menos papeleo.
  • Enfoque en el activo: La decisión de concederte el préstamo se basa en el valor de la propiedad, lo que significa que podrías obtener el préstamo incluso si tu historial crediticio no fuera impecable.

En cuanto a los inconvenientes, sobre todo hay dos: el tipo de interés suele ser más alto, y el periodo de devolución más corto (lo que resulta en cuotas mensuales más altas).

¿Te interesa invertir en hipotecas de capital privado?

Invertir en hipotecas de capital privado es una estrategia financiera que ofrece buenos rendimientos potenciales y mayor flexibilidad a los inversores. Si optas por ello, significa que te convertirás en una persona que presta dinero a otras para que puedan comprar una vivienda.

Uno de los mayores atractivos de invertir en hipotecas de capital privado es el potencial de obtener rendimientos elevados, dado que las hipotecas de capital privado suelen llevar un interés más alto que las tradicionales.

Además, invertir en hipotecas de capital privado te ofrece la oportunidad de diversificar tu cartera, lo que reduce el riesgo. Además, puedes elegir las propiedades en las que quieres invertir.

También puedes apuntarte a alguna plataforma de crowdfunding inmobiliario: en ellas, los inversores individuales se unen para conceder fondos a personas que necesitan una hipoteca para comprarse su vivienda.

Ten en cuenta que no todo son ventajas: el mayor riesgo de invertir en hipotecas de capital privado es el posible impago por parte de los prestatarios.

¿Cómo hipotecar una finca rústica con capital privado?

Una finca rústica es una vivienda construida en un terreno no urbanizable. Para poderla hipotecar deberás cambiar su estatus mediante una de estas opciones:

  • Recalificar el terreno, realizando el cambio de finca rústica a urbana. Este trámite, que debe considerar lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Rústicos en caso de que aplique, es diferente en cada Comunidad Autónoma
  • Rehabilitar la vivienda y convertirla en vivienda habitual.

Una vez hecho esto, el préstamo hipotecario tendrá las mismas condiciones que cualquier otra hipoteca que pudieras pedir para tu vivienda habitual.

Como las fincas rústicas están sujetas a mayores limitaciones que las urbanas, los bancos suelen ser más reticentes a conceder hipotecas para esta clase de fincas, y cuando lo hacen, suelen ofrecer peores condiciones.

En estos casos, si no consigues financiación bancaria, puedes recurrir a capital privado para conseguir los fondos que te permitan acceder a esa vivienda.