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Guía para reclamar los gastos de la hipoteca

Publicado: Lunes, 01 Mayo 2023

La formalización de cualquier hipoteca conlleva una serie de gastos, que se derivan de la obligación de escriturar e inscribir dicho préstamo. En concreto, se trata de gastos de notaría, gestoría, Registro de la Propiedad, coste de tasación del inmueble y pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Es el banco quien debe pagar los gastos por varios de estos conceptos. Sin embargo, en la práctica, hasta hace pocos años, todas las entidades solían repercutir la totalidad de estos gastos al cliente, que terminaba por pagar todos los gastos de la hipoteca, además de asumir la deuda del préstamo.

El importe conjunto de todos estos gastos podría ascender a varios miles de euros que se añadirían al precio de venta del piso en cuestión.

Por suerte para los consumidores, el Tribunal Supremo asumió en 2020 las directrices del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, según las cuales el cliente solo tiene que pagar el impuesto y la mitad de los gastos de notaría.

Así, se establecía que la práctica de los bancos de repercutir al cliente los gastos de formalización de las hipotecas era abusiva y que, por tanto, el cliente podía reclamar la devolución de los mismos.

Si te interesa saber cómo reclamar los gastos de la hipoteca, te lo explicamos a continuación.

¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?

Ya hemos dicho que, según las normas de la Unión Europea y las subsiguientes sentencias del Tribunal Supremo, el cliente solo debe pagar el impuesto y la mitad de los gastos de notaría.

Esto significa que tienes derecho a que el banco te devuelva:

  • La otra mitad de los gastos de notaría
  • Todos los gastos de gestoría
  • Todos los gastos de tasación del inmueble
  • Todos los gastos de registro
  • Recientemente se ha añadido la comisión de apertura, que deberá devolverse al cliente si el banco no aporta un documento que justifique el coste en que ha incurrido.

Por su parte, los gastos que no podrás reclamar son:

  • Los gastos de escriturar la propiedad en sí
  • Los gastos y comisiones relacionados con cambios en las condiciones del contrato de tu hipoteca

¿A partir de qué año se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, que establecía expresamente la obligación del banco de pagar la mayor parte de los gastos de formalización de las hipotecas. Sin embargo, en los préstamos firmados antes de esa fecha, casi siempre fue el deudor quien se hizo cargo del pago de los gastos.

Por tanto, podrás reclamar los gastos de tu hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, y tienes que presentar tu reclamación en un plazo máximo de cinco años desde el momento en que se pudo exigir legalmente la devolución de los gastos.

Transcurrido el plazo de cinco años, la justicia puede entender que ha prescrito.

¿Qué necesitas para hacer la reclamación de los gastos de la hipoteca?

Lógicamente, lo primero que vas a necesitar son las facturas, dado que son los documentos que justifican que tuviste que pagar todos estos gastos. Te las tuvo que enviar la gestoría después de la firma del préstamo hipotecario (pudo ser unos meses más tarde).

Si ya no las tienes o si no llegaste a recibirlas, la gestoría, notaría, Registro de la Propiedad y/o a la empresa tasadora te pueden facilitar una copia.

También necesitarás tener a mano la escritura de la hipoteca.

Una vez que has reunido toda la documentación, el siguiente paso es reclamar ante tu banco. Tendrás que comunicar tu reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria, que dispone de un plazo máximo de un mes para comunicarte su decisión.

Hay en internet páginas web dedicadas a temas financieros en las que encontrarás plantillas que puedes utilizar como modelo para redactar tu reclamación.

Si el banco está de acuerdo, todo lo que tiene que hacer es ingresarte el dinero en tu cuenta. Por desgracia, lo más habitual es que los bancos denieguen de entrada la solicitud para ir ganando tiempo y retrasando el momento de pagar, además de conseguir que algunas reclamaciones se vayan quedando por el camino.

Así, si pasado un mes no recibes respuesta, o si dicha respuesta es negativa, habrá llegado el momento de interponer una reclamación ante el Banco de España. Este emitirá una resolución que, aunque no obligará a tu banco a pagar, sí podrás aportar en un juicio contra tu entidad, que es el siguiente paso.

Para llevar a tu banco ante los tribunales, necesitarás contratar un abogado y valorar si te compensa el coste del propio juicio y la inversión de tiempo y energías que te puede suponer. Esta clase de demandas puede tardar hasta doce meses como media en resolverse.

¿A quién puedo recurrir para reclamar los gastos de mi hipoteca?

Existen dos vías principales: contratar un abogado, o afiliarte a alguna asociación de defensa de derechos de los consumidores.

En el primer caso, te saldrá más caro dado que el abogado llevará tu caso de forma personalizada. Ahora bien, si ganas el juicio, será el banco quien tenga que hacerse cargo de las costas.

En el segundo caso, la ventaja es que el coste para ti será inferior al de un abogado privado. Además, en muchos casos estas asociaciones establecen demandas colectivas, agrupando a cientos o miles de afectados por los mismos abusos. De este modo, consiguen hacer más fuerza ante los tribunales.

¿Y si el banco me ofrece llegar a un acuerdo?

En algunas ocasiones, las entidades bancarias pueden proponer algún tipo de acuerdo a los clientes que presentan demandas contra ellas: por ejemplo, les ofrecen eliminar de los contratos de hipoteca firmados las cláusulas abusivas.

Hay que tener cuidado con esta clase de propuestas dado que, con frecuencia, los bancos exigen a cambio que el cliente renuncie a su derecho a efectuar reclamaciones posteriores. Aun así, si este es tu caso, todavía podrías reclamar dado que esta oferta en sí ya se considera engañosa y abusiva.

Conclusión

En conclusión, reclamar los gastos de la hipoteca puede ser un proceso tedioso y complejo, pero es un derecho que tienen los consumidores y que puede suponer un importante ahorro económico. Es importante tener en cuenta que cada caso es diferente y puede haber distintas formas de abordar el proceso de reclamación.

En cualquier caso, es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para poder llevar a cabo el procedimiento de forma efectiva. Si tienes dudas sobre cómo reclamar los gastos de tu hipoteca, no dudes en buscar ayuda profesional y reclamar tus derechos de forma justa y legal. ¡No dejes que los gastos de tu hipoteca te pasen factura!