Gastos de subrogación de una hipoteca: ¿qué son y cuándo te interesa pagarlos?

¿Cuáles son los costes de subrogación de una hipoteca?

Los gastos por cambiar tu hipoteca de banco son los mismos que tuviste que pagar la primera vez que contrataste tu hipoteca para comprar tu vivienda: tasación, notaría, gestoría y registro.

Algunos bancos aplican también una comisión por subrogación y una comisión de apertura de la nueva hipoteca.

¿Quién paga los gastos de subrogación de una hipoteca?

Conforme a la nueva ley hipotecaria de 2022, la mayoría de los costes debe abonarlos el banco al que te vas a cambiar, pero algunos te corresponderá pagarlos a ti.

Los costes que paga el banco son notaría, registro y gestoría. Seguramente, lo que más te interesa saber es cuáles tendrás que pagar tú. Se trata de los siguientes (no siempre se aplicarán todos estos conceptos):

• Tasación de la vivienda: este gasto se tiene que pagar siempre y oscila entre los 200 y los 500 euros. Tienes total libertad para elegir qué empresa te lo va a tasar.
• Comisión de apertura: te la aplicará el nuevo banco al que vas a llevarte tu hipoteca dependiendo de sus condiciones, aunque hoy en día es poco frecuente.
• Comisión por subrogación: te la podría cobrar el banco con el que dejas de trabajar, si así lo especifica tu contrato (no todas las entidades la aplican) y está regulada por ley. El máximo que te pueden cobrar es un 2%, y el porcentaje exacto dependerá de la fecha en que firmaste tu hipoteca, si es variable o fija, y la finalidad de la subrogación (si quieres mejorar tus condiciones o si buscas cambiar de tipo variable a fijo).

Por tanto, no hay una respuesta única a la pregunta de cuánto cuesta subrogar una hipoteca: todo va a depender de las condiciones de tu contrato hipotecario actual, el valor de la vivienda y las condiciones que aplica el banco al que te quieres cambiar.

¿Me compensa cambiar mi hipoteca de banco?

La respuesta a esta pregunta es sí, siempre y cuando los gastos de subrogación de hipoteca no sean superiores al beneficio que vas a obtener del cambio. Esto es lo que vas a tener que valorar.

Generalmente, cuando tienes un interés alto y estás en los primeros años de vida de tu préstamo, puede ser buena idea considerar la subrogación, dado que tienes buenas posibilidades de mejorar tus condiciones.

Cambiar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo te interesará cuando el euríbor esté en alza. Por el contrario, si tienes una hipoteca de tipo fijo, cuyos intereses suelen ser más altos dado que tienen un menor riesgo, te puedes plantear cambiar a variable para lograr un interés más bajo.

En todo caso, te recomendamos que dediques tiempo a informarte bien, comparando las ofertas de diversas entidades, ¡incluida la tuya actual! No descartes que, cuando les informes de que deseas llevarte tu hipoteca a otro banco, estén dispuestos a mejorarte las condiciones actuales. Ten en cuenta que no estás obligado a aceptar la oferta de tu entidad actual si no es la que más te conviene.

¿Qué requisitos tengo que cumplir?

Para que la subrogación sea un éxito, debes cumplir algunas condiciones que cualquier banco te exigirá:

• El capital pendiente de pago no puede superar el 80% del valor de la vivienda.
• El plazo de reembolso que quede no debe ser mayor a 30 años.
• Debes llevar pagando la hipoteca al menos dos años.
• Es preciso que puedas demostrar una situación financiera estable y saneada.
• Por último, tendrás que aportar la documentación requerida: información personal (DNI, nóminas…), financiera (préstamos y deudas pendientes, escritura actual de la hipoteca…) y la información de la vivienda (nota simple registral, escritura del piso, informe de tasación)
• Cualquier otro documento que el nuevo banco pueda requerir.

¿Cuáles son los gastos por subrogación de hipoteca con cambio de deudor?

Como hemos explicado al principio, la subrogación de hipoteca es una operación en la que puede cambiar el acreedor (el banco) o el deudor, es decir, el particular que tiene que devolver el préstamo.

Si vendes tu casa y todavía te queda parte de la deuda por pagar, la subrogación permite que el comprador de tu vivienda pase a ser el nuevo deudor del préstamo hipotecario que tú firmaste en su momento.

En la subrogación de hipoteca entre particulares, la persona que va a dejar de ser titular de la hipoteca no tendrá ningún gasto de subrogación, ya que sus obligaciones relacionadas con ese préstamo hipotecario se dan por concluidas. El nuevo titular deberá abonar los gastos de tasación de la vivienda.

La principal ventaja en este caso es que los gastos de subrogación de la hipoteca se reducen significativamente: el vendedor (que deja de ser deudor) no tendrá que pagar una posible comisión por cancelación anticipada, mientras que el comprador (que se convierte en deudor) se ahorra la comisión de apertura.

Conclusión

La subrogación de una hipoteca permite cambiar de banco y acceder a condiciones más ventajosas, aunque existen costes asociados. Estos pueden incluir la tasación de la vivienda, la comisión de apertura o la comisión por subrogación, que deberás pagar tú o el nuevo banco.

Si los gastos no superan el beneficio del cambio, la subrogación puede ser una buena opción. Algunos requisitos a tener en cuenta incluyen tener una situación financiera estable y haber pagado la hipoteca durante al menos dos años.