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Exceso de cabida: qué es y qué tienes que hacer

Publicado: Martes, 05 Diciembre 2023

El exceso de cabida ocurre cuando la superficie real de un inmueble difiere de la registrada en el Registro de la Propiedad. Esta situación puede surgir por diversos motivos, como errores en la medición inicial, modificaciones en la estructura del inmueble que no se han reflejado en el registro, o por cambios en los límites de la propiedad.

Cuando esto se produce, existe una serie de acciones a tomar y de consecuencias legales. A continuación, te lo explicamos todo.

¿Cómo se detecta el exceso de cabida en un inmueble?

Lo más habitual es que se detecte en el momento de hacer la tasación de una vivienda, algo que suele tener lugar cuando el inmueble se va a poner a la venta o cuando se pretende contratar una hipoteca para adquirirlo.

En el cálculo, se deben tener en cuenta los metros cuadrados de terreno además de los construidos.

En realidad, cuando existe un desfase entre la superficie real de una vivienda y la escriturada, este desajuste puede ser tanto por exceso (la superficie real es superior a la registrada) como por defecto (la superficie real es inferior a la registrada).

Sin embargo, de forma general, se utiliza el término de exceso de cabida, aunque sería más adecuado hablar de diferencia de cabida, para recoger las dos posibles casuísticas.

¿Cuáles son las causas del exceso de cabida?

Esta situación puede ser consecuencia de diversas circunstancias, entre las cuales las más comunes son:

  • Los métodos de medición con los que se medían las superficies hace años eran menos precisos que los que se utilizan en la actualidad.
  • La falta de límites entre fincas o la imprecisión de dichos límites.
  • Cambios en la construcción original, que han dado lugar a ampliaciones que no constan en el Registro.
  • Modificación consciente e intencionada de la cabida del inmueble: en este caso, se trataría de un acto voluntario y fraudulento y, por tanto, se trata de una modificación o actuación urbanística ilegal.

Al concurrir múltiples causas posibles, en la práctica no es sencillo discriminar cuándo se trata de un error accidental e involuntario, y cuándo de una actuación premeditada e intencionada.

¿Qué consecuencias tiene el exceso de cabida?

La consecuencia más obvia tiene lugar en el caso de que el inmueble se esté tasando para tramitar la contratación de una hipoteca sobre el mismo.

Si se detecta que la superficie medida en la tasación no coincide con la registrada, la tasación se hará sobre la superficie registrada, porque es esta la que tiene validez a efectos jurídicos como garantía frente a los acreedores.

El exceso de cabida también puede generar dudas acerca de la identidad del dominio, por ejemplo, cuando se han realizado modificaciones urbanísticas avanzando sobre un terreno de lindero. Esta clase de dudas dificultaría la venta de la propiedad.

En general, hay que tener en cuenta que todo lo que no está debidamente registrado no tendrá protección legal, por lo que, una vez que se detecta la diferencia de cabida, es muy recomendable proceder a su corrección.

¿Quién debe solicitar la corrección del exceso de cabida?

Es el propietario del inmueble quien debe solicitar la inscripción del exceso de cabida en el Registro de la Propiedad.

Si la propiedad del inmueble está en régimen de proindiviso, cualquiera de los copropietarios puede iniciar los trámites, y también puede hacerlo cualquier titular de un derecho real sobre el inmueble.

La apertura del expediente supone iniciar un procedimiento legal mediante el cual se actualizará la descripción de la propiedad en dicho Registro.

La solicitud debe contar con el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios, ya que afecta a la titularidad de la propiedad común.

¿Cómo se hace un exceso de cabida?

En primer lugar, la persona autorizada para llevar a cabo los trámites debe acudir a una notaría para presentar dos documentos:

  • La descripción registral del inmueble
  • La descripción autorizada del mismo

Asimismo, deberá declarar que las diferencias entre ambos documentos se originan en errores descriptivos del Registro, y no en cualquier otra causa, como, por ejemplo, una operación comercial sobre el inmueble o el hecho de no haberse registrado cualquier modificación de la situación jurídica del mismo.

Además, es importante tener en cuenta que resolver el exceso de cabida puede influir en la plusvalía en la venta de un piso, ya que una superficie mayor correctamente registrada puede incrementar el valor de mercado del inmueble.

La persona que inicia el expediente también tendrá que aportar los datos que tenga sobre la identidad y domicilio de los propietarios, así como de los posibles derechos reales que pudiera haber sobre el inmueble y sobre los colindantes, tanto registrales como catastrales.

También proporcionará la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. Si dicha representación gráfica catastral no coincide con la rectificación de cabida que se solicita, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

¿Cuánto cuesta hacer un exceso de cabida?

Conseguir las descripciones del inmueble (registral y autorizada) puede oscilar entre 200 € y 800 €, en función de los honorarios del profesional que la realiza, así como de la ubicación y tamaño del inmueble.

Por lo demás, el coste de gestionar un exceso de cabida depende del tipo de rectificación que sea necesaria:

  • Si la superficie excede el 10% de la inscrita, hay que tramitar un expediente de dominio: habrá que abonar costes de notaría (los honorarios varían de 100 a 300 euros).
  • Si el error es menor al 10%, bastará con pagar el certificado catastral

Además, en los casos en que la superficie real no se corresponde con la catastral, ya hemos dicho que será preciso encargar una representación gráfica alternativa. Esto puede llegar a costar de 250€ a 500€ en función de las características del inmueble.

Por lo que se refiere a los costes registrales, los honorarios del registrador para la inscripción de la rectificación suelen basarse en una tarifa regulada y podrían costar entre 50 € y 200 €.

En conjunto, el procedimiento completo podría llegar a costar de 350 € a 1.300€, dependiendo de las particularidades de cada inmueble y región.

¿Cuánto tarda un exceso de cabida?

La obtención del certificado descriptivo y gráfico puede demorar hasta un mes. La elaboración del acta notarial lleva generalmente en torno a una semana. Por último, la inscripción de la rectificación en el Registro de la Propiedad suele llevar entre uno y tres meses.

En total, lo más habitual es que un expediente de exceso de cabida se resuelva en un plazo de dos a seis meses.

Conclusión

El exceso de cabida es una discrepancia común en el sector inmobiliario que ocurre cuando la superficie real de una propiedad no coincide con la registrada. Este desajuste puede deberse a errores de medición antiguos, cambios en la construcción, o incluso acciones intencionadas.

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