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Estas son las 4 formas de vender una vivienda en usufructo

Vender una vivienda en usufructo es algo común estos días, sobre todo entre las personas mayores: por medio de esta transmisión pueden vender su casa y obtener una compensación económica a la vez que siguen vivienda en ella.

Aunque durante divorcios y herencias también puede darse el caso de que se genere derecho al usufructo. En el caso de un divorcio, es el miembro de la pareja que tiene la custodia de los hijos quien suele conservar este derecho. En el segundo caso, es la viuda o viudo quien lo conserva.

Por otra parte, el usufructo puede ser vitalicio o temporal. El vitalicio se extingue cuando el usufructuario fallece. Por el contrario, el temporal tiene una fecha de caducidad establecida por un testamento o juez.

¿Te encuentras en alguno de estos escenarios u otro similar y te planteas cómo vender tu casa con usufructo? Si la respuesta es sí, en este artículo te vamos a detallar todo sobre el tema y analizaremos las cuatro maneras de hacerlo legalmente:

¿Cómo conseguir el usufructo de una vivienda o casa?

El usufructo de una vivienda se puede conseguir de distintas formas, las más habituales siguen siendo por medio de divorcios y herencias.

Por medio de divorcios, en la mayoría de casos suelen darse estas dos situaciones:

  • Que el cónyuge que conserve la custodia de los hijos tenga el 100% del usufructo y el 50% de la nuda propiedad. Esto significa que es propietario de la mitad del inmueble y tiene derecho a usarla.
  • Que el cónyuge que resida en la vivienda tenga el derecho al usufructo, pero no será dueño del inmueble.

Por medio de herencias, también suelen darse estos casos:

  • Que la viuda o viudo mantengan el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo, o sea, que será dueño de la mitad del inmueble y tendrá derecho a emplearlo.
  • Que la viuda o viudo solo posean el derecho de usufructo y el resto de herederos tengan que compartir el inmueble. En este escenario, el viudo o viuda podrán vivir en la vivienda, pero no serán propietarios. 

En la última década, se ha vuelto muy común que las personas de mayor edad decidan vender la nuda propiedad de la casa y conservar el usufructo. De esta forma, consiguen una compensación económica para pasar mejor sus últimos años a la vez que continúan viviendo en su hogar. Este es otro de los casos más habituales por los que se producen venta de vivienda en usufructo.

Formas de vender una casa por usufructo

Existen cuatro formas de vender una casa por usufructo:

Cuando se vende el pleno dominio de la casa por mutuo acuerdo

Esta opción es la más repetida cuando se trata de vender una casa por usufructo a un tercero. La transacción es totalmente legal siempre que todas las partes estén de mutuo acuerdo: el nudo del inmueble no puede ser vendido sin el consentimiento del usufructuario y viceversa. En ningún caso cualquiera de las partes puede realizar la venta de la propiedad de modo unilateral.

El procedimiento para vender una vivienda por usufructo de mutuo acuerdo es simple. Debéis encontrar un comprador y durante el momento en el que se firma la escritura dirigiros ante un notario, para que transmita tanto el usufructo como la nula propiedad.

Aquí cada parte recibirá una compensación económica por la parte que transmite.

Cuando se vende la vivienda pero se mantiene el usufructo

El caso en el que se vende una vivienda pero se mantiene el usufructo suele darse entre hijos o herederos, que deciden vender la vivienda para que su padre o madre viudo puedan seguir viviendo en ella.

En los casos en los que lo hacen personas mayores para obtener unos ingresos extra, los compradores suelen ser inversores.

Cuando se vende el usufructo al nudo propietario

El usufructuario también puede vender su derecho al uso del inmueble al nudo propietario, para que se vuelva dueño, quien pasaría a tener pleno derecho de la propiedad y ya podría venderla, alquilarla, habitarla o lo que desee. 

Cuando se vende el usufructo de la vivienda a un tercero

Existe una cuarta posibilidad en la que se vende el usufructo de la vivienda a una persona que no sea la propietaria. Este es un caso poco habitual, ya que la persona que lo compra tan solo podrá disfrutarlo durante el tiempo que tenía derecho a hacerlo el usufructuario original.

Si es vitalicio y el usufructuario original fallece, este comprador también perderá su derecho a emplear la vivienda.

¡Importante! Si el derecho de usufructo se produjo después de un divorcio y se tienen hijos en común menores de edad, no se podrá vender la vivienda sin que lo autorice un juez.

¿Cómo calcular el valor del usufructo de una vivienda?

La manera de tasar el valor del usufructo de una vivienda dependerá en primer lugar si el usufructo es de carácter vitalicio o temporal. El más usual es el primero, con excepción de los casos de divorcio, donde es común que el usufructo se dé hasta que los hijos alcanzan la mayoría de edad. 

Fórmula para calcular el valor del usufructo vitalicio de una casa

Para calcular el valor del usufructo vitalicio de una vivienda existe una simple fórmula conocida como la regla del 89.

Valor del usufructo: (89 - edad del usufructuario) x 1% del valor de la vivienda

Cómo calcular el valor del usufructo temporal de una casa

El valor del usufructo temporal de una vivienda se tasa en base al tiempo de validez que aún le queda. Por cada año que el usufructuario le corresponda de disfrute de la vivienda, le corresponde un 2% del valor de esta.