Disolución de condominio: Impuestos, gastos y ventajas fiscales
Publicado: Lunes, 13 Enero 2025
En el mundo inmobiliario, es habitual encontrarse con propiedades que tienen más de un dueño. A este tipo de situaciones se les conoce como régimen de copropiedad o condominio. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando uno de los propietarios desea vender su parte y el otro se opone?
En este caso y para evitar problemas de este tipo, lo mejor es recurrir a la disolución de condominio. ¿Sabes qué es? En este artículo te lo contamos a detalle.
¿Qué es la disolución de condominio?
La disolución de condominio es un proceso legal mediante el cual se extingue o se pone fin a la situación de copropiedad que tiene determinada cantidad de personas en un inmueble. Esta acción es importante para cuando todos o parte de los copropietarios quieren poner fin a su relación de cotitularidad para así distribuir los bienes inmuebles.
Este tipo de disolución permite a cada propietario tener el control pleno sobre la parte que le corresponde de la propiedad para así poder heredarla, venderla o simplemente disponer de ella según las necesidades que tenga, pues de lo contrario, tendría que solicitar permiso del resto de copropietarios.
En el condominio o copropiedad cada dueño, lo es de una cuota determinada. Por ejemplo, 50% a cada uno si se trata de una pareja que paga la vivienda a la mitad o 25% en caso de que sean 4 personas las involucradas en la propiedad.
Causas de la disolución del condominio
Entre las causas más comunes para la extinción de un condominio están las herencias, cuando se extingue el condominio entre hermanos y el divorcio.
Se recurre a la disolución de condominio cuando hay un bloqueo que imposibilita la venta o la enajenación del inmueble, cuando uno o más propietarios se niegan a realizar la operación.
Gastos de la disolución de condominio
Aparte de los impuestos de la disolución de condominio, este tipo de proceso legal también implica otros gastos. Y la persona encargada de sufragarlos dependerá de si la extinción se lleva a cabo con o sin acuerdo.
Extinción de condominio con acuerdo
En este caso, la parte que quiere vender su cuota es compensada a nivel económico por los otros propietarios involucrados, todo esto con la intención de que ceda su cuota de participación del condominio.
Por ejemplo, una comunidad conformada por dos parejas divorciadas, si una de esas personas quiere mantener la propiedad y la otra no. Básicamente, una disolución de condominio de común acuerdo, pues la persona que quiere mantener la propiedad da una suma de dinero a la otra que no como compensación. Aunque también es posible llegar a un acuerdo para que se venda el bien.
Extinción de condominio sin acuerdo
Es un tipo de disolución de condominio más gravoso, pues implica la subasta del bien y suele darse si no se ha llegado a ningún tipo de acuerdo, pues se tendrá que solucionar el asunto mediante la vía judicial.
No obstante, es válido que las partes participen en el proceso y fijen un precio mínimo y las condiciones de la subasta, pero la ley permite que el inmueble se venda por montos inferiores al establecido por las partes y todo el proceso queda en manos del juez.
¿Cuáles son los impuestos de la disolución de un condominio?
En cuanto a temas de impuestos, es importante entender que, disolver un condominio es mucho menos oneroso que la compraventa del inmueble. Pues, en esencia, no hay que pagar impuestos por transmisión patrimonial.
Esto se debe a que la cantidad de dinero que recibe el que abandona la comunidad no es para nada el precio de venta, sino una especie de compensación económica por el hecho de salir de la comunidad.
En todo caso, siempre se debe correr con gastos de notaría, registro y gestiones para inscribir correctamente la operación y proteger así los derechos de todos los propietarios. De igual manera, la tasación para disolver el condominio es un trámite que también se debe realizar.
IRPF relacionado a la disolución del condominio
Ahora bien, debes tener en cuenta que, al ceder parte de la propiedad, si obtienes un ingreso por esa cesión, la ganancia que obtengas de ello deberá ser tributada al IRPF. En consecuencia, se tributa la ganancia del patrimonio siempre que el valor a declarar en la disolución de condominio sea superior al valor de compra de la propiedad.
Hasta no hace mucho existían distintos criterios entre comunidades autónomas respecto a esto, pero, a fin de cuentas, el Tribunal supremo terminó zanjando todo a favor de Hacienda.
En este sentido, el alto tribunal consideró que en la extinción de condominio si existe una ganancia patrimonial al actualizarse el valor del inmueble. Por lo que la sentencia establece como jurisprudencia que "la compensación recibida por la parte que no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para parte la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva".
La plusvalía en la extinción de condominio
Una ventaja respecto a la disolución de condominio es que este tipo de acción legal no está sujeta a plusvalía municipal o cualquier impuesto sobre el incremento de valor de terreno (IIVTNU).
En este sentido, la lógica es similar a la que se maneja en los impuestos de transmisión patrimonial: no existe transmisión patrimonial, por lo que no se configura la causal que solicita este impuesto para ser declarado.
Ahora bien, es muy distinto en los casos de compraventa, pues la parte que vea incrementada su cuota de propiedad debe pagar el tributo en caso de que venda el bien en un futuro.
¿Cuáles son los requisitos para hacer una disolución de condominio?
En caso de que haya un acuerdo para llevar a cabo la disolución de condominio, solo debes solicitar una cita en notaría y llevar la siguiente documentación:
- DNI de las partes involucradas
- Tasación del inmueble
- Documentación relacionada al inmueble
- Documentación sobre medios de pago
Es importante entender que, la disolución de condominio será mucho más económica y fácil si se lleva a cabo a través de un acuerdo amistoso. Pues, si se va por la vía judicial, el juez tomará el control del caso y puede poner la propiedad en subasta.
Además, desde una perspectiva fiscal, suele ser más ventajoso ceder tu cuota de propiedad en lugar de venderla directamente a la otra parte.