Cómo reclamar el diferencial de hipoteca abusivo

¿Qué es un diferencial hipotecario abusivo?

Un diferencial hipotecario se considera abusivo cuando el banco lo impone arbitrariamente sobre el cliente sin la posibilidad de que sea discutido. Este tipo de diferenciales abusivos también suelen ser altos, por lo que generan una gran carga económica al consumidor y se aleja de lo que es considerado razonable.

De igual manera, se considera abusivo si la información respecto al diferencial no es clara o no está completa, por lo que dificulta que el cliente entienda lo que implica para su economía.

Un ejemplo claro de diferencial de hipoteca abusivo es el IRPH. Pues a pesar de haber sido un índice usado por muchos bancos en el pasado, en marzo de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo declaró nulo mediante sentencia. Por tanto, debe estar en evaluación constante por parte de los tribunales españoles.

¿Qué es el IRPH?

El índice de referencia de préstamos hipotecarios o IRPH es un indicador oficial de referencia España. Lo utilizan las entidades financieras para establecer el tipo de interés variable de las hipotecas. El dato que toma es el elaborado por el Banco de España, que publica mensualmente en el BOE.

No obstante, tanto el IRPH-Cajas e IRPH-Bancos fueron anulados por los tribunales y ya no son aplicados. En la actualidad, solo se toma en cuenta el IRPH-entidades. Este tipo de índice se hizo popular en 2008, cuando el euríbor llego a su pico histórico. De hecho, dicho índice estuvo en el 10% de los créditos hipotecarios concedidos en España.

Con el tiempo se descubrió que, a pesar de que los bancos lo presentaban a sus clientes como uno de los índices que más le favorecía, por tener un valor más estable que el euríbor, lo cierto era que fue más oneroso que el euríbor. En consecuencia, las cuotas mensuales se encarecían entre 200 y 300 euros.

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH?

La forma más fácil de saber si eres víctima de un diferencial de hipoteca abusivo es revisando la escritura del préstamo hipotecario. Generalmente, aparece este tipo de índices en el epígrafe bajo el nombre de “intereses” o “tipo de interés variables”

De igual manera, puedes encontrar el IRPH abusivo si revisas los recibos de la hipoteca. Si estás pagando un tipo de interés superior al diferencial que contrataste, es probable que ese crédito hipotecario sea considerado abusivo.

Así mismo, puedes solicitar la ayuda de un abogado especializado en derecho bancario que te ayude a analizar con cuidado tu caso, de esta forma sabrás si puedes hacer un reclamo o no.

¿Qué puedo hacer si tengo un diferencial de hipoteca abusivo?

Si tienes una hipoteca con un diferencial abusivo como el IRPH o tiene sospecha de que se le aplicó tal índice, deberá enviar un reclamo escrito a la entidad que otorgo el crédito solicitando que se elimine por considerarlo abusivo.

Por regla general, los bancos suelen desestimar el reclamo, no obstante, no es la única vía, además, esto permite recurrir a la segunda fase que es la instancia de tribunales.

No obstante, es primordial saber cuánto se ha pagado de más, durante qué tiempo y como quedaría el crédito hipotecario si el juez establece un índice legal por encima del diferencial de hipoteca abusivo.

Para ello, se debe tener en cuenta que no solo está el euríbor sino también el IRPH-entidades que es muy similar al de euríbor. En este sentido, si la diferencia entre uno y otro es muy pequeña, por ejemplo: Euríbor +4,16%, IRPH-Entidades +4,30%, entonces no tiene sentido ir por la vía de los tribunales.

Aun así, y teniendo en cuenta lo complejo que puede ser, es aconsejable que si estás en esta situación, recurras a los consejos de abogados especialistas en el área que te ayuden a realizar reclamos bancarios y te orienten en como exponer tu caso.

Por otro lado, si no cuentas con los ingresos suficientes para solicitar la ayuda de un abogado, también puedes buscar el asesoramiento de una asociación de consumidores, pues ofrecen la misma asistencia y son menos onerosos.

¿Es posible eliminar el diferencial de hipoteca abusivo o IRPH?

Si bien es cierto que el tribunal considera que si la diferencia entre los índices es mínima, el IRPH es válido y no se puede reclamar en juzgados, siempre hay alternativas para eliminar este tipo de diferencial de hipoteca variable.

En primer lugar, puedes intentar pactar con el banco, pues estos te dan la posibilidad de pedir sustituir ese índice desfavorable por el euríbor o por uno de interés fijo, por mínima que sea la diferencia. Es lo que se conoce como novación de hipoteca.

En segundo lugar, puedes optar por la subrogación de hipoteca, el cual es un proceso que consiste en cambiar la hipoteca a otro banco con un índice más favorable del IRPH y que acepte los términos de la misma.

Por último, también puedes intentar solicitar otra hipoteca, la idea es pedir un nuevo préstamo hipotecario con el que puedas pagar la deuda actual. No obstante, lo ideal es que escojas dicho préstamo con un índice fijo o variables, pero que sea favorable para ti.

Conclusión, ¿el IRPH se considera un diferencial de hipoteca abusivo o no?

Tal como lo hemos revisado, aunque el IRPH es considerado una práctica poco honesta por parte de los bancos, el máximo tribunal europeo determino que no está alejada de la ley. Por tanto, aunque los juzgados españoles están facultados para revisar este tipo de índice en caso de abuso, la diferencia entre índices debe ser considerable para declararlo nulo o abusivo.

No obstante, no todo está perdido, pues siempre hay estrategias para eliminar el IRPH de tu crédito hipotecario, eso sí, muchas veces es mejor prevenir que lamentar, por ello, asegúrate de leer todas las cláusulas de tu contrato antes de firmarlo.