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¿Me puedo desgravar la hipoteca? Descubre cómo

Publicado: Miércoles, 12 Julio 2023

En España, existe un beneficio fiscal llamado deducción por vivienda habitual, el cual permite a los dueños de viviendas desgravar la hipoteca de su vivienda habitual en su declaración de impuestos.

Dicho de otro modo, gracias a esta deducción se puede pagar menos por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por el hecho de estar pagando una hipoteca para comprar su vivienda habitual. La base imponible se reduce en función de las cantidades aportadas para amortizar la hipoteca durante el ejercicio en cuestión.

¿A partir de qué año no desgrava la hipoteca?

Te puedes deducir el importe de los pagos hipotecarios en la declaración de la renta en concepto de deducción por vivienda habitual si contrataste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013.

Esta deducción también la puedes disfrutar en el caso de que pidieras la hipoteca para construir, ampliar o rehabilitar tu vivienda habitual, de nuevo, si lo hiciste antes del 1 de enero de 2013.

En inmuebles comprados después de esta fecha, ya no podrás desgravarte la hipoteca, aunque sí deberás incluirla en la declaración de todos modos.

¿Cómo se calcula el importe que se puede desgravar?

Amortizar hipoteca desgrava, y cuanto mayor sea el importe que amortices (que devuelvas al banco) durante el año en curso, más te podrás ahorrar en tu declaración de IRPF en el ejercicio siguiente. Eso sí, con las limitaciones e importes máximos que te explicamos a continuación.

Para calcular cuánto desgrava tu hipoteca, lo que debes hacer es aplicar un porcentaje sobre lo que pagas al año por la compra de tu casa, incluidos todos los gastos de la hipoteca que hayas contratado para financiarla. El importe resultante se descuenta del importe total de IRPF que pagarás en el ejercicio que corresponda.

¿Cuánto me puedo desgravar por amortizar mi hipoteca?

Concretamente, te podrás desgravar hasta un 15% de todo lo que pagaste por la hipoteca durante el año anterior, hasta un máximo de 9.040 euros anuales. Por tanto, podrás deducirte un máximo de 1.356 euros en IRPF cada año.

Este 15% se compone de dos tramos: el tramo estatal (que te permite desgravarte el 7,5%) y el autonómico (que corresponde a lo que decida cada comunidad autónoma, también con un máximo de otro 7,5%).

Algunas regiones mejoran estas condiciones para personas con menores a su cargo, familias numerosas o personas con discapacidad.

¿Cómo se desgrava una hipoteca con dos titulares?

Si tu hipoteca tiene dos titulares, lo más aconsejable es que hagáis la declaración de la renta por separado. De este modo, el máximo se duplica (y, por tanto, se convierte en 18.080 euros).

Como lo que podemos desgravarnos es el 15% de ese máximo, en total (entre los dos titulares) el ahorro posible subiría hasta 2.712 euros como tope.

Si se hace una declaración conjunta de impuestos, en cambio, el beneficio fiscal se dividiría entre los dos titulares, lo que resulta bastante menos ventajoso.

¿Me puedo desgravar un seguro de vida vinculado a la hipoteca?

La respuesta es sí, puedes desgravar el seguro de vida vinculado a la hipoteca y con los mismos requisitos, condiciones y límites máximos ya comentados: que haya sido contratado antes de enero de 2013, y con el tope del 15% del importe satisfecho hasta un máximo de 9.040 euros anuales.

Si cambio de hipoteca, ¿puedo seguir desgravando?

Sí. Hacienda establece que cuando una hipoteca se modifica por cualquier método, ya sea mediante subrogación, contratación o novación de una nueva hipotecasu titular puede seguir disfrutando la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Debes tener en cuenta que, si amplías el capital de tu hipoteca, solo podrás aplicar la deducción sobre lo que hayas pagado para devolver el importe inicial del préstamo. Te lo explicamos con un ejemplo.

Imaginemos que el capital de tu hipoteca es de 100.000 euros y que la amplías hasta 125.000. En este caso, solo podrás desgravarte lo que pagues para devolver los 100.000 euros iniciales. En otras palabras: de la cantidad total que hayas amortizado en el año, Hacienda considerará que el 80% amortizó el capital inicial y un 20% la ampliación de capital.

¿Cuál es la sanción por desgravar una ampliación de hipoteca?

La multa por desgravar la hipoteca de forma fraudulenta asciende al 50% de la deducción.

Esto podría suceder no solo al desgravarse indebidamente los importes tras una ampliación de capital, sino también por acogerse a la deducción por compra vivienda habitual sin cumplir los requisitos o sin tener derecho a ella.

¿Me puedo desgravar la hipoteca como autónomo?

Podrás hacerlo si la hipoteca que estás pagando tiene que ver con la vivienda en la que desarrollas tu actividad profesional. En este caso, podrás deducirte hasta un 30% de lo que has amortizado, si puedes demostrar que destinas una mayor superficie de la vivienda a tu negocio que a vivienda.

De todo esto solo podrán beneficiarse aquellos autónomos profesionales o empresarios individuales que tributen en el IRPF en base a los beneficios que obtengan de su actividad laboral. Y, de nuevo, solo si se trata de su vivienda habitual.

¿Me puedo desgravar la hipoteca si alquilo mi piso?

Rotundamente no: si tienes tu piso alquilado a otra persona, Hacienda considera que ese piso no es tu vivienda habitual, por lo que la deducción por compra de vivienda habitual no aplica.

Ahora bien, los ingresos por alquiler deben declararse al hacer la declaración de la renta. Hacienda sí permite que del importe total de los ingresos de alquiler se reste el importe total de los intereses que hayas pagado por la hipoteca. De este modo, el importe total a declarar en concepto de ingresos por alquiler se reduce, lo que supone cierta ventaja a nivel fiscal.

Conclusión

En este post, hemos desglosado las complejidades de las deducciones hipotecarias en España. Desde los beneficios fiscales hasta las condiciones para autónomos y aquellos con hipotecas compartidas, es evidente que cada situación es única.

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