Claves del contrato de arras firmado por la inmobiliaria

¿Puede una inmobiliaria firmar un contrato de arras?

Sí, frecuentemente el contrato de arras es firmado por la inmobiliaria cuando esta actúa en representación del vendedor o del comprador. En muchos casos, las inmobiliarias redactan y gestionan estos contratos como parte de sus servicios.

Cuando el contrato de arras es firmado por la inmobiliaria, esta debe asegurarse de que en dicho contrato se protegen los intereses de la parte a la que representa (comprador o vendedor) y de que se establezcan las condiciones acordadas para la compraventa.

¿Quién se queda con las arras, la inmobiliaria o el vendedor?

Las arras son una cantidad de dinero que entrega el comprador al vendedor como señal para formalizar la compraventa de un inmueble. Habitualmente el importe es el 10% del valor del inmueble. La función de las arras es asegurar el compromiso de ambas partes.

Cuando la compraventa se completa según lo acordado en el contrato de arras, las arras se descuentan del precio total.

El plazo más habitual para formalizar la compraventa son 90 días después de la firma del contrato de arras. Sin embargo, no existe una ley vinculante, por lo que el acuerdo, así como lo que sucede si el plazo vence sin que se haya formalizado la compraventa, dependerá de la voluntad de las partes.

Por tanto, si te preguntas si la inmobiliaria se puede quedar con las arras, la respuesta es no. Su papel es facilitar la transacción, garantizando que se cumplen los términos del contrato de arras y que las cantidades entregadas se manejen según lo establecido en este.

¿Qué tipos de contratos de arras hay?

Si el comprador incumple el contrato de arras sin causa justificada, podría perder el derecho a recuperar las arras. Esto se conoce como arras penitenciales, según las cuales:

• Si el comprador incumple, pierde el derecho a recuperar el dinero de las arras
• Si el vendedor incumple, debe devolver al comprador el doble de la cantidad que recibió en concepto de arras

También están las arras confirmatorias: no establecen las penalizaciones, por lo que, si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir la venta o pedir una indemnización. En ambos casos, debe interponer una demanda y será un juez quien decida.

Por último, están las arras penales, que combinan las dos anteriores.

Es esencial revisar detenidamente el contrato de arras y, si es necesario, buscar asesoramiento legal para comprender las cláusulas y las implicaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.

Nulidad del contrato de arras firmado por la inmobiliaria

La nulidad de un contrato de arras inmobiliarias puede ocurrir por diversas razones. Algunas de las más comunes son:

• Falta de capacidad legal: Si alguna de las partes involucradas en la transacción no tiene la capacidad legal para firmar el contrato (por ejemplo, un menor de edad o una persona incapacitada).
• Vicios de consentimiento: Si hubo algún tipo de error, fraude, o coacción que afectó el consentimiento de las partes al firmar el contrato.
• Incumplimiento de condiciones: Si alguna de las partes incumple con las condiciones establecidas en el contrato de arras.
• Cláusulas abusivas o ilegales: Si el contrato incluye cláusulas que van en contra de la ley o son consideradas abusivas por parte de la legislación aplicable.

Para declarar la nulidad de un contrato de arras inmobiliario se debe iniciar un proceso legal, para lo cual se debe interponer una demanda.

¿Puede un contrato de arras ser firmado por un solo propietario?

Si el inmueble tiene más de un propietario y el contrato de arras ha sido firmado por un solo propietario, esto puede generar dudas sobre la validez y legalidad de la transacción:

• Propiedad compartida: Si la propiedad está registrada a nombre de varias personas y solo una de ellas firma el contrato de arras, podría haber problemas si no se cuenta con el consentimiento de todos los propietarios.
• Capacidad para vender: Si solo uno de los propietarios ha firmado el contrato, puede que se genere una disputa sobre la capacidad legal de esa persona para vender la propiedad sin el consentimiento de los demás propietarios.
• Posibles reclamaciones futuras: Los propietarios ausentes en la firma del contrato de arras podrían impugnar la validez de la compraventa más adelante, argumentando que no dieron su consentimiento para vender la propiedad.

Conclusión

Para resumir, el contrato de arras firmado por una inmobiliaria es esencial cuando compras o vendes una propiedad, para establecer compromisos claros y proteger a ambas partes.

Es vital entender todos los términos, especialmente en situaciones como el exceso de cabida, para evitar sorpresas más adelante. Contar con una inmobiliaria garantiza que todo se maneje de forma justa y transparente.