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¿Cómo comprar el 50% de una vivienda siendo propietario del otro 50%?

Quizá quieras comprar el 50% de un piso heredado a un familiar que ha recibido la otra mitad, o quizá hayas roto con tu pareja y quieras comprar la otra parte de la vivienda a tu ex. ¿Qué pasos debes dar?

En estos casos, los bancos sugieren hacer una ampliación de la hipoteca. ¿Es la mejor opción? En este post te contamos la mejor forma de comprar el 50% de una casa.

¿Me pueden conceder una hipoteca para comprar el 50% de una casa?

El primer paso es tener en cuenta los factores que van a tomar en cuenta los bancos a la hora de concederte o no la hipoteca para comprar el 50% de una vivienda. Por lo general, van a valorar por encima de todos estos tres elementos:

  • Tu capacidad de pago y solvencia del futuro de la hipoteca.
  • El valor de la tasación del inmueble.
  • El porcentaje de financiación que vas a solicitar.

En cuanto a la capacidad de pago y tu solvencia económica, el banco tendrá en cuenta los ingresos netos, tus otras deudas o hipotecas y si estás al corriente de estas, tu capacidad para generar ingresos, que esto a su vez dependerá de tu edad, profesión, tipo de contrato de trabajo, antigüedad en este, estado civil, número de hijos o personas que se encuentran a tu cargo, etc. El banco también tendrá en cuenta tu patrimonio para cubrir el importe del préstamo en caso de impago.

Una vez el banco analice todas estas variantes, precisarán cuál sería la cuota mensual a pagar, el plazo que establecen para su devolución y el tipo de interés que aplicarán. Además, tendrán en cuenta todas las cargas familiares y otros gastos para determinar qué porcentaje de tus ingresos podrás destinar al pago del préstamo hipotecario.

Desde Todopisos, al igual que bancos o brókeres hipotecarios, recomendamos que la cuota debe oscilar entre el 30% y el 35% de los ingresos. Por otra parte, el banco llevará a cabo una tasación del inmueble para establecer el valor objetivo que ellos consideran que tiene la vivienda, así como el importe que deberían entregarte de préstamos.

Por último, el banco computará qué porcentaje de financiación te darán para comprar el 50% de la vivienda, o sea, establecerá una conexión entre el importe que solicitas y el valor resultante de la tasación que llevaron a cabo.

Generalmente, los bancos no prestan más del 80% del valor de la vivienda, que con unos ingresos suficientes, no suele haber problema para que el banco te conceda el importe que solicitas.

Respecto al 20% de entrada que los bancos exigen para concederte la hipoteca, esto suelen pedirlo en caso de que pidas un préstamo para comprar la totalidad de la vivienda. En cualquier caso, solo conceden el 80% del mismo en la mayoría de casos.

Esto no quiere decir que no sea negociable. Lo mejor es dirigirte a diferentes bancos donde ya te conozcan como cliente y discutas todas estas condiciones, normalmente las sucursales ofrecen mejores condiciones y ventajas a aquellas personas que cuentan con cierta fidelización con la entidad.

Pero, si compro el 50% de una casa, ¿qué impuestos pagaré?

La situación que más suele repetirse en este caso es una casa con propiedad al 50% - 50% entre una pareja en la que uno de los dos cónyuges quiere quedarse con la otra mitad. ¿Qué impuestos te tocaría pagar y cuáles te puedes ahorrar?

La opción más inteligente sería proceder a la extinción del condominio mediante escritura notarial.

Esta disolución del condominio está regulada por el Código Civil y es una manera de dividir una comunidad de bienes. De esta manera, una de las dos partes, en este caso el otro cónyuge, le cedería su proporción de la vivienda al otro a cambio de una contraprestación monetaria. Es una operación muy parecida a una compraventa.

Pero a diferencia de la compraventa, la extinción de condominio tiene diferentes ventajas fiscales, ya que esta no se aprecia como una transmisión patrimonial y tan solo tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Dicho de otra manera, la carga fiscal gira en torno al 1% y el 1,5% del valor del inmueble.

Además, otra de las ventajas de que la extinción de condominio no se considere como una transmisión patrimonial es que la parte que tiene que declarar la plusvalía municipal, el denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), tampoco genera un incremento ni disminución patrimonial sobre la renta.

Lo cual significa, que de darse el caso, no estarías sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) presentando en la declaración de cada año.

¿Qué gastos tendría la parte compradora?

En caso de que quieras comprar el 50% de una casa siendo propietaria tu ex pareja y haya una sentencia de divorcio, a pesar de que exista la figura de la capitulación matrimonial, que consiste en pasar el régimen de gananciales al de separación de bienes, podrías comprar una de las partes y quedarte con el 100% y la parte que vende ya no tendría derecho a reclamar nada.

Así, los gastos que corresponden a la parte compradora serían:

  • Escritura de préstamos, incluyendo los servicios del notario, registro, gestoría e impuestos, que suponen un 3% de la hipoteca que solicitas.
  • Escritura de liquidación de gananciales, esto también incluye a un notario, registro y gestoría, que son un 2% del valor que se le da al inmueble.
  • En caso de haber una hipoteca pendiente, habría que sumar otros 1000€ de cancelación registral y un 1% de cancelación total.
  • Si se solicitara una nueva hipoteca, también hay que tener en cuenta la posible comisión de apertura de esta (en torno al 1%).