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¿Qué son las cláusulas abusivas de una hipoteca? 

Durante estos últimos años, las cláusulas abusivas en hipotecas han estado en el punto de mira de los españoles por la polémica que han atribuido para una cantidad enorme de personas. Muchas de ellas fueron anuladas por los Tribunales de Justicia, pero no todas. ¿Tiene tu hipoteca alguna de estas cláusulas?

Los bancos las emplearon durante décadas, abusando del desconocimiento de los usuarios. Pero, desde la crisis económica del pasado 2008, los clientes han comenzado a reclamar y consiguieron que los tribunales les den la causa, declarando nulas muchas de ellas. Esto abrió las puertas para que los damnificados tengan la posibilidad de reclamar el dinero que no debieron cobrarles.

¿Pero qué son realmente? De acuerdo con la legislación en España, las cláusulas abusivas en hipotecas son aquellas que no fueron negociadas ni consentidas expresamente por el cliente, actuando contra su buena fe. Lo cual, crea una circunstancia de desigualdad en los derechos y obligaciones de las dos partes, más que nada en la del cliente.

La mayoría son declaradas nulas por la Justicia por ser añadidas de forma poco transparente por el banco y por provocar perjuicios en el cliente, haciéndole realizar los pagos más intereses por su hipoteca.

Por esto, cuando una cláusula abusiva hipotecaria se considera nula, la parte perjudicada tiene derecho a reclamar la restitución de los perjuicios causados y a que desde ese instante se actúe como si jamás se hubiera firmado ese contrato. Por lo general, el banco se ve en la obligación de compensar a los usuarios por los perjuicios generados y a sustituir esa cláusula por otra.

Por otro lado, hay dos tipos de nulidades para las cláusulas abusivas de la ejecución en una hipoteca:

  • Una de estas es la nulidad absoluta o de pleno derecho, sin restricciones temporales a estas reclamaciones.
  • Por otro lado, tenemos la nulidad por vicio de consentimiento o error, donde únicamente se facilita interponer una reclamación a lo largo de los 4 años siguientes tras la firma del préstamo.

¿Cómo reclamar las cláusulas abusivas en hipotecas?

La primera alternativa es enseñar la petición de remover la cláusula abusiva del préstamo hipotecario al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria, exigiendo la supresión de esa cláusula y el reintegro de todo el capital que te hayan cobrado..

En el caso que el banco decline tu reclamación, tienes que conocer la trascendencia económica de esta cláusula  y apreciar si te vale la pena asumir los gastos del trámite judicial. Si la respuesta es sí, debes asistir a los tribunales.

Ejemplos de cláusulas abusivas en las hipotecas

El número total de cláusulas hipotecarias abusivas es largo. Las condiciones que una sucursal da a un cliente tienen la posibilidad de ser muy diferentes en relación a las que le otorga a otro. Sin indagar demasiado, un mismo banco podría enseñar diferentes tipos de préstamos hipotecarios respecto a la circunstancia económica de cada usuario, de si hablamos de primera o segunda vivienda, etc.

En España, ya fueron numerosas las cláusulas de préstamos hipotecarios que fueron declaradas abusivas por los tribunales. Algunas de las más frecuentes son:

Cláusulas abusivas de aval y titulación

Consiste en agrupar un grupo de créditos en una sola cartera. Las sucursales bancarias convierten activos poco líquidos en otro tipo para hallar financiación. Por eso empaquetando un crédito hipotecario en un fondo de titulación, esta no haría referencia al avalista. Por lo que si se revela esta titulación, se puede reclamar la extinción del aval.

Cláusula abusiva de capitalización de intereses

Sucede cuando los intereses ya vencidos y no pagados se agregan al capital total de la hipoteca.

Ejemplo de esta cláusula abusiva hipotecaria:

Piensa que no pagaste una cuota de tu hipoteca. Este impago va a generar unos intereses de demora que se sumarán al resto del préstamo, y de esta forma sucesivamente irán creciendo el total pendiente a realizar los pagos, creando intereses sobre intereses.

Hablamos de un tipo de cláusula abusiva de hipotecas que mezcla dos cosas diferentes, el capital y los intereses de demora atrasados.

Cláusula abusiva hipotecaria de extensión de la fianza

Esta cláusula abusiva de costos de la hipoteca facilita que tras la adjudicación de una vivienda a lo largo de la vida de una hipoteca, continuar con esa ejecución hipotecaria contra la entidad financiera. Por supuesto, ellos tan solo responderán a la diferencia entre el valor de la tasación de la propiedad que tiene la hipoteca y el valor de esta.

El año comercial de 360 días

El popular procedimiento 365/360 es en la actualidad usado por distintos bancos que falsean unilateralmente la verdad y para sus cálculos dictaminan que el año tiene 360 días en vez de 365, lo que aumenta artificialmente los intereses que deben cobrar.

Cláusula suelo

Este es un caso de cláusulas abusivas en hipotecas más frecuente, este método trata sobre generar un interés mínimo que tiene dentro varios de los préstamos variables del Euríbor y que no permite a los hipotecados aprovechar las bajadas registradas por este índice.

Cuando el Euríbor salió a mínimos, las entidades financieras asignaron este límite que los hipotecados poseían que realizar los pagos, a pesar de que los intereses reales de su préstamo eran inferiores.

El desenlace de esto fue que miles de clientes debieron de pagar más dinero por su hipoteca. El fallo de esta cláusula resultó en que los bancos las añadieron, en la mayor parte de casos, sin aclarar con los hipotecados las consecuencias de esto. Al final, fueron declaradas como cláusulas abusivas por los tribunales y, finalmente, nulas. Por ello, los damnificados están en su derecho de exigir que se les devuelva el dinero que nunca debieron cobrarles.

Ahora que ya conoces las cláusulas abusivas de una hipoteca, las formas de identificarlas y reclamarlas, también puede interesarte cómo hacer una amortización anticipada en una hipoteca.