¿Cómo se calcula el usufructo de una vivienda?

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es un concepto jurídico establecido en el código civil español que hace referencia al derecho real que tiene un propietario de ceder un bien mueble o inmueble de manera gratuita u onerosa a otra persona para que la disfrute con la obligación de que preserve su forma.

En pocas palabras, quien obtiene el inmueble en usufructo tiene derecho a su uso y disfrute, pero no adquiere bajo ningún concepto la propiedad.

¿Quién es el usufructuario?

Es quien recibe el derecho de usufructo, aquella persona que puede usar y disfrutar el bien mientras dure el usufructo, pero que no puede disponer de él como lo haría el propietario, por tanto, aunque puede alquilarlo, no podrá venderlo.

¿Quién es el nudo propietario?

Es quien posee la propiedad del inmueble que está siendo utilizado por el usufructuario. Es decir que, aunque es de su propiedad y puede venderlo, no podrá utilizarlo mientras dure el usufructo.

¿Cuáles son las razones por las que una casa puede ser objeto de usufructo?

Una casa puede ser objeto de usufructo por distintas razones, pero las más comunes son por herencia, venta o divorcio.

En el caso de la herencia se configuran dos escenarios, el primero es que una persona viuda conserva el 50% de la nuda propiedad y la totalidad del usufructo, por tanto, será dueño de la mitad de la propiedad y podrá usarla.

En segundo lugar, la persona viuda sólo conserva el derecho de usufructo y el resto de herederos comparten la nuda propiedad. Es decir, el viudo puede disfrutar del inmueble, pero no podrá ser dueño del mismo.

En el supuesto del divorcio los supuestos son similares, pues el cónyuge que posee la custodia de los hijos, tendrá la totalidad del uso y el 50% de la nuda propiedad. En consecuencia, es dueño de la mitad de la vivienda y podrá usarla.

También puede que se dé el caso de vivir en el inmueble teniendo pleno derecho de uso, pero que no pueda disponer de la propiedad como si fuera el dueño.

Por otro lado, un caso muy común de usufructo es cuando las personas mayores venden su vivienda en nuda propiedad mientras conservan el usufructo. Es decir, que, a pesar de vender el inmueble, siguen viviendo en el mismo hasta que termine el usufructo bien porque es un usufructo temporal o por fallecimiento.

Tipos de usufructos

• Usufructo voluntario: Es el usufructo establecido mediante testamento u otro tipo de escritura pública para bienes inmuebles.
• Usufructo por imperativo legal: Ocurre a través de la legítima del cónyuge viudo, es decir que el cónyuge sobreviviente recibe el inmueble como parte de la herencia que le corresponde con independencia de que exista un testamento.
• Usufructo temporal: Es cuando el derecho de uso y goce se establece por un tiempo determinado, se puede establecer mediante testamento, ante notario público o por dictamen de un juez.
• Usufructo vitalicio: Es aquel derecho de uso que una vez establecido sólo se extingue por fallecimiento del usufructuario.

Ahora bien, si has recibido una vivienda como nudo propietario y quieres venderla, el usufructuario debe recibir una cantidad de dinero por esa venta.

Cálculo del valor del usufructo vitalicio

Este tipo de usufructo se calcula a través de una fórmula que se conoce como la regla de los 89 años. Esta fórmula lo que hace es tomar en cuenta la edad para calcular el usufructo con un máximo de 89 años.

En este sentido, si la casa está valorada en 250.000 euros y el usufructuario tiene 65 años la formula seria la siguiente:

Valor del usufructo= 89 – 65 (años)= 24

Valor del usufructo= 24% x 250.000 euros= 60.000 euros

En este cálculo de usufructo, 60.000 euros sería el valor del usufructo y lo que corresponde a la nuda propiedad es lo que resta, por tanto, 190.000 euros sería el restante.

Vale decir que el cálculo del usufructo vitalicio tiene un coste mínimo y un máximo, por tanto, la cantidad que resulta de calcular el usufructo vitalicio no debe superar el 70% o ser inferior del 10%.

Así pues, si el usufructuario tiene 20 años o menos el porcentaje no debe sobrepasar el 70%, mientras que, si tiene 89 años o más, el porcentaje no debe ser menor a 10%, esto debido a que a partir de los 20 años y a medida que la persona va cumpliendo años el porcentaje baja un 1%. Vale decir que esta fórmula también aplica para realizar el cálculo del usufructo viudal.

Cálculo del usufructo temporal

Para calcular el usufructo temporal también hay que seguir la regla de los 89 años, es decir que no puede sobrepasar el 70% del porcentaje como valor máximo, pero, ¿cómo se realiza el cálculo?

Debes sumarle a cada año de posesión un 2% del valor del inmueble, pero con un tope máximo de 35 años que es cuando se alcanza el 70%.

Así, por ejemplo, si tienes un usufructo temporal de 10 años y el piso está valorado en 175.000 euros, la formula seria la siguiente:

Valor del usufructo= 10 (años) x 2%= 20%

Valor del usufructo= 20% x 175.000 euros= 35.000 euros

Teniendo en cuenta esto, el valor del usufructo temporal es de 35.000 euros, mientras que el de la nuda propiedad es de 175.000 euros.

Es importante saber que para calcular el valor del usufructo temporal solo debes tomar en cuenta los años completos. Es decir que, si una persona tiene 5 años y 3 meses de usufructo, no puedes tomar los 3 meses para el cálculo. Ahora bien, si en el usufructo tiene apenas 3 meses, se tomará como monto mínimo el correspondiente a un año.

Cálculo de usufructos cuando son simultáneos y sucesivos

Cuando la misma propiedad tiene dos usufructuarios en simultáneo se debe tomar en cuenta la edad del usufructuario más joven para realizar el cálculo. Además, no se puede practicar la liquidación por consolidación hasta que fallezca el último usufructuario.

Por ejemplo, si en una propiedad hay un matrimonio de 60 y 65 años que dona a su hijo una vivienda que vale 200.000 euros, pero se reserva el usufructo vitalicio hasta que muera el último cónyuge la fórmula del cálculo para vender la casa sería la siguiente:

Valor de usufructo = 89 - 60 (edad del más joven) = 29

Valor del usufructo= 29% x 200.000 euros= 58.000 euros.

Conclusión

Vender una propiedad con usufructo puede parecer complicado, el proceso es manejable si se entiende bien el cálculo del usufructo. Aunque además de las fórmulas y porcentajes, existen otros factores que influyen en el valor de la transacción, como el estado del mercado inmobiliario y las condiciones específicas del usufructuario.

Una perspectiva que quizás no hayas considerado es la posibilidad de negociar directamente con el usufructuario para acordar una compensación justa, evitando así posibles conflictos futuros.

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