¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?

¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?

La rentabilidad de una propiedad de alquiler, sea un piso o vivienda es el rendimiento a nivel económico que esta te puede ofrecer de forma mensual una vez arrendada.

Uno de los primeros pasos para saber si la propiedad que alquilaras será rentable es la de calcular la rentabilidad bruta. A partir de ahí, podrás comprobar el beneficio neto que puedes obtener de dicho alquiler a través de otros cálculos.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

Tal como lo mencionamos antes, para calcular la rentabilidad de una propiedad de alquiler es necesario entender la rentabilidad bruta y la neta. Y, a partir de ahí distinguirlas, veámoslo a fondo.

Rentabilidad bruta

Esta mide la relación que existe entre la compra de la propiedad y los ingresos anualizados que la renta de este te puede ofrecer. Para calcular la rentabilidad bruta del alquiler debes dividir los ingresos anuales de la renta entre el costo de la vivienda y multiplicarlos por 100 quedando de la siguiente manera: Ingresos de la renta de alquiler anual / coste de la vivienda x 100.

‍Es así que, si el precio del alquiler mensual es de unos 1000 euros x 12 meses es igual a 12.000 euros. Esta cantidad debes dividirla entre el precio de la vivienda (Suponiendo que haya costado 250.000 euros) la operación da como resultado 0.048 que, al multiplicarlo por 100, da como resultado de rentabilidad bruta de 4.8%.

A partir de esta operación, puedes llegar a la rentabilidad real, pero debes calcular la rentabilidad neta de la inversión primero.

Rentabilidad neta de un alquiler

La rentabilidad neta se encarga de medir la relación entre la inversión de la vivienda y los beneficios obtenidos del alquiler, pero con la diferencia de que también toma en cuenta los impuestos que se debe pagar por poseer el inmueble. Estos incluyen los gastos comunes, el IBI, el seguro de hogar, las reparaciones y demás.

Para calcular la rentabilidad neta, debes restar los gastos fijos de los ingresos anuales de la renta de alquiler, dividir el resultado entre la inversión de compra y, finalmente, multiplicar por 100. La fórmula sería la siguiente:

Ingresos de la renta de alquiler anual - gastos fijos / inversión inmobiliaria (inicial + precio de la vivienda) x 100.

En este cálculo, tenemos en cuenta la renta anual expresada antes, que son de 12.000 euros, a este ingreso anual debes restarles los gastos de la propiedad que se paga siendo propietario (supongamos que son 2000 euros al año): debería ser 12.000 – 2000 = 10.000. A esta cantidad la debemos dividir entre la inversión de compra inicial de la vivienda (supongamos que son 11.000 euros) + el precio de la vivienda (250.000 euros) = 261.000. La operación sería la siguiente: 10.000 / 261.000 = 0.038 x 100 = 3.83%. Teniendo en cuenta el ejemplo, tu rentabilidad neta sería de 3,83%

Como puedes notar, hay una diferencia de 0.97% entre la rentabilidad neta y bruta. Es algo común en los cálculos rentables, pues se deben tomar en cuenta todos los gastos que están ligados al arrendamiento.

Gastos a tener en cuenta para calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda

Si eres nuevo en esto de comprar una propiedad para alquiler y quieres saber cuáles son los gastos asociados a esta inversión, esto te puede interesar.

Inversión inicial

Entre estos gastos se incluye el precio de la propiedad, los honorarios de la agencia inmobiliaria y cualquier coste de reparación.

Gastos de mantenimiento y reparaciones

Estos son los gastos que debes hacer para mantener la propiedad tales como el mantenimiento regular de limpieza y pintura.

Impuestos

Estos son los impuestos que debes pagar como propietario del inmueble, los cuales incluyen el IBI, tasa de basura, pago de servicios etc.

Seguros

Tal como su nombre lo dice, son aquellos seguros que pagas para proteger la propiedad, seguros de impago etc.

Gastos administrativos

El último gasto fijo a considerar son los relativos a la comunidad y otros servicios como puede ser la gestión inmobiliaria.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca?

Ya tienes una idea de cómo calcular la rentabilidad de un alquiler sin hipoteca, pero ¿qué pasa cuando tienes que comprar una vivienda y solicitar un préstamo hipotecario para ello?

Si tu cuota mensual de la hipoteca es de 500 euros, esto implica que tienes que gastar 6.000 euros al año. Es decir, que deberás tener en cuenta esta cantidad relativa a los intereses, pues es el coste de tener una hipoteca a cuesta. Teniendo en cuenta esto, supón que esos 6.000 euros anuales, la mitad es de intereses, eso quiere decir que 3.000 euros son de gastos fijos (2.280 euros)

Una vez que tienes en cuenta eso, solo tienes que dividir los ingresos netos anuales entre el precio que pagas con tus fondos propios y luego multiplicarlo por 100. Es decir: 2.820 euros / 60.000 euros por 100, lo que arroja una cantidad de 4,7% que representa la rentabilidad.

¿Cuál es la rentabilidad adecuada para un alquiler?

Una vez que sabes el cálculo de la rentabilidad de tu alquiler, debes entender si este porcentaje arrojado será rentable o no. Sobre este porcentaje, es necesario saber que toda rentabilidad superior al 4% se considera una buena señal de inversión inmobiliaria.

En este sentido, invertir en propiedades de alquiler siempre supondrá un beneficio, pero, no cabe duda que habrá inversiones que serán mucho más rentables que otras. Si lo que buscas es obtener la máxima rentabilidad, sería ideal que inviertas en propiedades ubicadas en zonas o municipalidades cuyo valor aumente cada año. De hecho, te puede interesar invertir en propiedades de lujo.

Por otro lado, si lo quieres es construir un patrimonio grande, pero sin apuros, te podría interesar invertir en zonas con mayor facilidad de alquiler a un precio adecuado. Eso sí, la rentabilidad que obtendrás será menor en comparación, pero el flujo de caja puede ser constante.