¿Se puede ampliar hipoteca para segunda vivienda?

¿Por qué es interesante la ampliación de tu préstamo hipotecario?

Cuando se trata de comprar bienes inmuebles, el común denominador opta por solicitar un crédito nuevo. Sin embargo, ampliar la hipoteca para adquirir otra vivienda permite utilizar el precio revalorizado de tu primera propiedad como garantía adicional. Esta alternativa evita trámites innecesarios y ofrece tipos de interés más bajos que un préstamo personal, dado que la deuda sigue respaldada por un activo tangible.

Ahora bien, a diferencia de contratar una hipoteca nueva, ampliar el préstamo para comprar una segunda vivienda mantiene tu historial crediticio en un único contrato. Esto simplifica la gestión de pagos, pues concentra las obligaciones en un solo banco o institución financiera. Además, si negocias bien las condiciones, podrías extender el plazo de amortización, reduciendo así la cuota mensual para obtener mayor liquidez.

Costes y requisitos

Aunque ampliar la hipoteca para otra vivienda suena tentador, no está exento de costes. De hecho, la comisión por novación, que suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente, se suma al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), variable según la comunidad autónoma.

En este sentido, la entidad exigirá una nueva tasación de tu vivienda habitual, cuyo precio puede ascender a cientos de euros, estancarse o reducirse. Pese a ello, estos gastos siguen siendo inferiores a los de adquirir una hipoteca nueva, donde se incluyen comisiones de apertura, cancelación y trámites notariales duplicados.

¿Hasta qué punto merece la pena endeudarse rehipotecando?

Antes de ampliar la hipoteca con el fin de comprar una segunda vivienda, analiza tu capacidad de pago a largo plazo. Un error común es subestimar el impacto de alargar el tiempo de pago.

Pues, aunque la cuota mensual disminuya, el interés total pagado será mayor. Por otro lado, si las condiciones del mercado cambian —como una subida de tipos—, tu endeudamiento podría volverse insostenible.

Comparativa: ampliar hipoteca vs. contratar una nueva

Si tu objetivo es ampliar la hipoteca para comprar otra vivienda como inversión turística o residencia ocasional, esta alternativa gana puntos en celeridad y costes. Ya que, al mantener el mismo contrato, evitas trámites burocráticos extensos y aprovechas posibles beneficios negociados previamente, como tipos fijos preferenciales. Además, si tu banco actual ofrece condiciones competitivas, no necesitas buscar otras opciones en el mercado.

No obstante, si buscas financiar una segunda residencia de alto valor o necesitas condiciones más flexibles —como periodos de carencia—, una hipoteca independiente podría adaptarse mejor. Esto es importante cuando el capital adicional que necesitas supera el margen que tu banco permite ampliar. También si encuentras otro banco dispuesto a ofrecer un tipo de interés más bajo, aunque debas asumir los gastos de cancelación de la hipoteca vigente.

Consecuencias legales y fiscales de ampliar tu hipoteca para segunda residencia

Una ventaja poco conocida de ampliar la hipoteca para adquirir una segunda vivienda son las posibles deducciones fiscales. De hecho, en algunas comunidades autónomas, como Cataluña o Madrid, el IAJD aplicado a la ampliación puede ser menor si la segunda propiedad se destina al alquiler social. Asimismo, los intereses de la hipoteca ampliada son deducibles en el IRPF, siempre que la vivienda se catalogue como habitual en un plazo determinado.

Por otro lado, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados variará entre el 0,5% y el 1,5% según la región. Por ejemplo, en Andalucía se aplica el 1,5% sobre el capital ampliado, mientras que en Galicia es del 0,75%. Este detalle, aunque parece menor, supone una diferencia de miles de euros.

Tendencias del mercado inmobiliario y su influencia en la rehipoteca para segunda vivienda

En una situación en la que hay tipos de interés bajos, ampliar la hipoteca para comprar otra vivienda será mucho más conveniente, ya que el coste es reducido. Sin embargo, si el Euríbor sube, las cuotas variables suelen dispararse. Por eso, es necesario optar por un tipo fijo al solicitar la ampliación, pues tendrás mayor estabilidad, especialmente si planeas mantener ambas propiedades a largo plazo.

La demanda de segundas viviendas post pandemia

Tras la COVID-19, la demanda de segundas residencias en zonas rurales o costeras se disparó un 35%, según cifras del mercado inmobiliario del último lustro. En consecuencia, la demanda de este tipo de ampliaciones es evidente, en especial si tomamos en cuenta que los bancos son más flexibles con préstamos respaldados por activos inmobiliarios.

Estrategias para minimizar riesgos al ampliar una hipoteca para segunda vivienda

Si quieres una hipoteca variable al ampliar el préstamo para segunda vivienda, asegúrate de incluir cláusulas techo o límites de revisión anual para proteger tu economía. Algunos bancos ofrecen estas condiciones sin coste alguno, siempre que el capital ampliado no supere el 30% del valor de la vivienda.

De igual manera, asegúrate de tener ahorros equivalentes a seis meses de gastos. Este colchón te ayudará a afrontar imprevistos, como reparaciones en ambas propiedades o fluctuaciones en los ingresos por alquiler, sin poner en riesgo tu solvencia.

En resumen, ¿se puede ampliar una hipoteca para comprar otra vivienda?

La respuesta dependerá de tres factores: el coste total, tu perfil de riesgo y el plazo deseado. Ampliar la hipoteca para comprar una segunda vivienda es sin duda más económico a corto plazo, ya que evitas duplicar gastos notariales y de registro. Sin embargo, si tu hipoteca actual tiene un interés elevado y el mercado ofrece tipos más bajos, renegociar un préstamo nuevo podría compensar a largo plazo, pese a los costes iniciales.

Ahora bien, es importante considerar no solo las cuotas mensuales, sino también cómo afectará cada alternativa a tu patrimonio tras 10 o 20 años. Recuerda que, en un escenario de incertidumbre económica, tener margen de maniobra es tan valioso como el ahorro inmediato.